Fisher Investments Italia analizza il settore immobiliare

Le pubblicazioni finanziarie consultate da Fisher Investments Italia riservano un’ampia copertura al settore immobiliare. Tuttavia, crediamo che questo comparto – costituito dalle componenti residenziale e commerciale – sia spesso poco compreso. Ecco una breve panoramica che può contribuire a gettare luce sulla tanto dibattuta realtà del settore.

Come è costituito il settore immobiliare?

Il settore immobiliare è costituito da due componenti principali: l’immobiliare residenziale e l’immobiliare commerciale. Per quanto riguarda il mercato residenziale, come si può facilmente intuire la principale categoria di proprietari è costituita dalle famiglie, che acquistano abitazioni per uso personale o per investimento allo scopo di affittarle. Nel mercato immobiliare commerciale, gli operatori sono costituiti essenzialmente da società e fondi di investimento la cui priorità è la generazione di reddito. L’immobiliare commerciale è costituito da cinque categorie: uffici (40%), vendita al dettaglio (20%), commerciale residenziale (15%), logistica (13%) e alberghi e altri (12%). Nota: il commerciale residenziale è diverso dal settore residenziale citato sopra in quanto comprende le proprietà multi-familiari (ad esempio appartamenti).

Dal punto di vista del mercato azionario, il settore immobiliare ha dimensioni relativamente contenute, in quanto rappresenta solo lo 0,8% dell’indice MSCI EMU, il 2,5% dell’MSCI World e il 2,5% dell’indice statunitense S&P 500. Le sue componenti sono principalmente fondi comuni d’investimento immobiliare e società di gestione e sviluppo immobiliare. A livello macroeconomico, il contributo del comparto immobiliare è relativamente contenuto: in termini di PIL (prodotto interno lordo, una misura della produzione economica fornita dal governo), gli investimenti immobiliari residenziali nell’Eurozona hanno rappresentato solo il 5,9% della produzione della regione nel 2022. A volte i commentatori finanziari sommano a questo dato la spesa dei consumatori per arredamento ed elettrodomestici – tuttavia, secondo la nostra esperienza, ciò non determina un aumento significativo della quota del settore e inoltre rischia di sopravvalutarne l’impatto, in quanto una parte di questi consumi non è correlata agli immobili residenziali.

Il settore immobiliare e quello finanziario

I commentatori seguiti da Fisher Investments Italia riservano spesso una particolare attenzione all’immobiliare in ragione della sua connessione con il settore finanziario – specialmente con il comparto bancario. Ad esempio, il mercato immobiliare residenziale comprende il 33,5% dei prestiti bancari europei, mentre il mercato immobiliare commerciale rappresenta circa il 6%. Alcuni sostengono che la debolezza di un settore possa diffondersi all’altro – ad esempio, il rialzo dei tassi d’interesse determina un aumento dei costi dei prestiti, con un possibile impatto sulle valutazioni del settore immobiliare. Analogamente, le recenti notizie finanziarie analizzate da Fisher Investments Italia indicano che, a causa dell’aumento degli uffici sfitti sulla scia della diffusione dello smart working, alcuni debitori potrebbero avere difficoltà a onorare il servizio del loro debito, con un forte impatto negativo sulle banche con un’esposizione elevata all’immobiliare commerciale. Sebbene la nostra analisi suggerisca che questi timori sono sopravvalutati, essi evidenziano come gli sviluppi sul fronte immobiliare possano incidere sul sentiment nei confronti del settore finanziario – e viceversa.

La nostra ricerca ha messo in luce una serie di catalizzatori della domanda e dell’offerta specifici del settore immobiliare, e riteniamo che la loro comprensione possa apportare benefici agli investitori. L’offerta è costituita da immobili esistenti e da nuove costruzioni – l’analisi di Fisher Investments Italia evidenzia la sensibilità di queste ultime all’andamento dei prezzi dei materiali da costruzione e dei costi della manodopera. Al contempo, dal nostro punto di vista i cambiamenti sociali e le esigenze dei singoli possono trainare la domanda. Ad esempio, crediamo che i lockdown dovuti al Covid abbiano in parte favorito l’aumento dei prezzi degli immobili residenziali all’inizio degli anni 2020, avendo indotto molte persone a cercare nuove abitazioni più adatte al lavoro da remoto. Per contro, riteniamo che nello stesso periodo fattori analoghi abbiano spinto al ribasso i prezzi degli uffici commerciali, poiché la domanda di spazi da destinare a uffici è crollata.

La nostra ricerca dimostra che il settore immobiliare è particolarmente sensibile all’andamento dei tassi d’interesse, poiché i costi dei prestiti possono incidere sulla domanda. Secondo una stima della Banca Centrale Europea (BCE), un aumento dell’1% del tasso ipotecario può determinare un calo del 5% dei prezzi del settore residenziale nell’arco di due anni. Fisher Investments Italia ritiene che il 2022 offra un buon esempio di questa dinamica: a nostro avviso, il rialzo dei tassi ipotecari ha indotto una serie di potenziali acquirenti a rimandare l’acquisto a causa dei maggiori costi, riducendo la domanda. Tuttavia, crediamo anche che ciò abbia spinto alcuni potenziali venditori a tenersi stretti i loro vecchi tassi relativamente bassi – limitando l’offerta con la loro scelta di non vendere. Inoltre, l’allentamento e l’inasprimento dei criteri per l’erogazione di credito possono condizionare i tassi di prestito e la disponibilità di mutui – con un ulteriore impatto negativo sulla domanda. Riteniamo che alcuni fattori geografici specifici, come il quadro impositivo, le leggi in materia di locazione, i potenziali limiti imposti dai piani regolatori e altre restrizioni, possano incidere sia sulla domanda sia sull’offerta. Ad esempio, in Germania non sono soggette a tassazione le plusvalenze sulle proprietà immobiliari detenute da più di 10 anni, e ciò può disincentivare le vendite, limitando l’offerta. Nel Regno Unito, gli investitori che acquistano immobili con l’intento di affittarli sono soggetti a imposte più alte e a nuovi oneri normativi che hanno spinto molti a vendere, contribuendo a nostro avviso a far aumentare la disponibilità di abitazioni.

Conclusione

A nostro avviso, una buona comprensione del settore immobiliare può favorire il processo decisionale degli investitori. Innanzitutto, occorre non farsi influenzare dalle discussioni sui prezzi immobiliari, che tendono a seguire con un certo ritardo l’andamento dei mercati azionari, in base all’analisi di Fisher Investments Italia. In secondo luogo, è opportuno prendere in considerazione alcuni dei fattori seguenti. Per chi intende investire in fondi comuni d’investimento immobiliare, è a nostro avviso importante essere consapevoli della sensibilità di questi titoli ai tassi d’interesse. La nostra ricerca dimostra che i costi legati alla proprietà di beni immobili aumentano parallelamente al rialzo dei tassi d’interesse, frenando le valutazioni di questi fondi. Pertanto, a nostro avviso, il settore immobiliare può non godere del favore degli investitori in un contesto di rialzo dei tassi d’interesse. Analogamente, può essere utile esaminare i sondaggi condotti nel settore bancario denominati Senior Loan Officer Opinion Survey, che mirano a valutare sia la domanda sia l’offerta di credito. Un altro esempio: un rallentamento delle nuove costruzioni potrebbe segnalare un’offerta relativamente limitata in futuro e, conseguentemente, prezzi più elevati, secondo Fisher Investments Italia. Inoltre, considerando l’esposizione delle banche al debito del settore immobiliare (come descritto sopra), crediamo che un minore interesse degli investitori nei confronti del comparto bancario possa indicare che anche il settore immobiliare ha perso favore.

Riteniamo che un’esposizione al settore immobiliare possa apportare benefici ai portafogli degli investitori. La comprensione di questo comparto e dei suoi catalizzatori può favorire il processo decisionale degli investitori, secondo Fisher Investments Italia.

NOTE:

1.  “Real Estate Markets, Financial Stability and Macroprudential Policy,” Jan Hannes Lang, Markus Behn, Barbara Jarmulska, Marco Lo Duca, BCE, 10/10/2022.

2. Ibid.

3. “Crisis Radar Falls On Fault Lines In Europe’s Commercial Property,” Chiara Elisei, Dhara Ranasinghe, Reuters, 20/04/2023. Dall’archivio online.

4. FactSet, al 27/04/2023.

5. Ibid.

6.  Fonte: Eurostat, all’08/05/2023. Investimenti abitativi in percentuale del PIL dell’Eurozona, 2022.

7. “EBA Thematic Note – Residential Real Estate Exposures of EU Banks: Risks and Mitigants,” Autorità Bancaria Europea, 10/10/2022, e si veda la nota iii.

8. Fonte: Banca dei Regolamenti Internazionali. Sulla base dell’andamento dei prezzi delle proprietà immobiliari residenziali nell’Eurozona, su base trimestrale, dal 31/03/2020 al 31/12/2022.

9. “Europe’s Offices Eye Same Fate As NYC If Values Drop, Rates Rise,” Susan Munden, Bloomberg, 06/04/2023. Dall’archivio online.

10. “The Impact of Rising Mortgage Rates on the Euro Area Housing Market,” Niccolò Battistini, Johannes Gareis, Moreno Roma, BCE, 22/09/2022.

11. “Euro Area Bank Interest Rate Statistics: January 2023,” BCE, 03/03/2023.

12. “What Is The Capital Gains Tax Rate In Germany?” Expat Tax, all’11/05/2023.

13. “‘Lots Of Us Are Very Anxious’: Why Britain’s Buy-To-Let Landlords Are Selling,” Sarah Marsh, The Guardian, 24/02/2023.

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Il presente documento contiene le opinioni generali di Fisher Investments Europe e non deve essere considerato alla stregua di una consulenza personalizzata in materia di investimento o di natura fiscale, né tantomeno come un riflesso delle performance dei clienti. Non è possibile garantire che Fisher Investments Europe manterrà queste opinioni, che potrebbero cambiare in qualsiasi momento in base a nuove informazioni, analisi o riconsiderazioni. Nulla nel presente deve essere inteso come una raccomandazione o una previsione delle condizioni di mercato. Al contrario, è da intendersi come l’illustrazione di una tesi. Le condizioni di mercato attuali e quelle future potrebbero presentare numerose differenze rispetto a quelle qui illustrate. Inoltre, non si forniscono garanzie in merito all’esattezza delle ipotesi formulate negli esempi qui presenti.