Come investire in immobili: guida agli investimenti immobiliari

Gli investimenti immobiliari restano tra i preferiti dagli italiani, ma è un settore complesso, per certi versi più difficile di quello in strumenti finanziari tradizionali come ETF, azioni ed obbligazioni. La buona notizia è che oggi investire in immobili non significa per forza comprare una casa: si può puntare sul mattone anche con poche centinaia di euro tramite REIT, ETF immobiliari e crowdfunding. Vediamo come fare investimenti in immobili in Italia e all'estero, se conviene, come guadagnare con le case e qual è il migliore investimento immobiliare, per chi vuole iniziare a investire nel settore.

Quali sono le tipologie di investimento immobiliare

Innanzitutto devi capire qual è la funzione dell'investimento immobiliare che intendi effettuare, quindi lo scopo, la tipologia di mercato a cui intendi rivolgerti e le modalità di acquisto o di investimento. Esistono infatti diverse tipologie di investimento immobiliare, dirette e indirette:

A ciascuna di queste forme si associano vantaggi e svantaggi diversi, che vedremo nel dettaglio.

Conviene investire in immobili? Vantaggi e svantaggi

Dipende dalla forma di investimento e dal tuo profilo. Limitandoci agli investimenti "tradizionali" (flipping e acquisto per l'affitto), la convenienza dipende da tre fattori soggettivi: il capitale disponibile (operazioni molto costose), la disponibilità di tempo (ricerca del locatario, oneri legali, morosità) e la conoscenza del mercato (manca uno storico dei rendimenti, l'investimento è illiquido e serve conoscere zona e normativa edilizia).

Investire in immobili all'estero: opportunità e ostacoli

Uscendo dai confini nazionali si possono selezionare paesi dove il mercato immobiliare ha il maggior potenziale di crescita a lungo termine. Un esempio sono i paesi in via di sviluppo: costi delle abitazioni relativamente bassi, alto tasso di crescita demografica e buone prospettive economiche, fattori difficilmente ricreabili in un paese come l'Italia.

Come investire in immobili senza comprare casa

Non serve un grande capitale per entrare nel mattone: gli strumenti finanziari immobiliari permettono di investire con importi ridotti, con maggiore liquidità e diversificazione rispetto all'acquisto diretto. Le tre vie principali sono REIT, ETF immobiliari e crowdfunding.

REIT ed ETF immobiliari

REIT sta per Real Estate Investment Trust, in italiano "fondi di investimento immobiliare". Sono società che investono nel settore immobiliare e sono negoziabili in borsa: chiunque può investire in un REIT come acquisterebbe azioni di altre società. In Italia esistono entità analoghe, le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate), specializzate nell'acquisto e nella gestione di immobili da reddito.

• REIT immobiliari (Equity REITs): i più diffusi. Acquistano e gestiscono immobili per generare redditi da locazione (abitazioni, centri commerciali, hotel, terreni industriali) e possono specializzarsi in segmenti specifici.
• REIT ipotecari (Mortgage REITs): finanziano l'immobiliare invece di possederlo, tramite strumenti come le obbligazioni ipotecarie; i guadagni derivano dagli interessi sui mutui.
• REIT misti: combinano proprietà diretta e finanziamento, variando la strategia in base alle condizioni di mercato per bilanciare rischi e opportunità.

I REIT coniugano diversificazione, liquidità e costi di gestione ridotti. Diversi studi sul real estate quotato (tra cui ricerche dell'EPRA, European Public Real Estate Association) evidenziano rendimenti storici competitivi rispetto all'investimento diretto, con costi di gestione inferiori.

Questa è solo un'introduzione: per una panoramica completa ti rimandiamo alla nostra guida sui REIT, dove trovi cosa sono, come funzionano e come investire, e alla selezione dei migliori REIT su cui investire. Un'alternativa ancora più diversificata è comprare un ETF che replica un paniere di REIT: se parti da zero, leggi prima come investire in ETF.

I REIT e gli ETF immobiliari si comprano come normali azioni ed ETF, tramite un broker regolamentato (autorizzato CONSOB e Banca d'Italia, o passaportato in UE secondo la MiFID II). Ecco due operatori che li offrono:

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Crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding è un metodo di raccolta fondi che coinvolge un gran numero di persone attraverso Internet, permettendo di finanziare progetti o iniziative. Anche nel settore immobiliare esistono tecniche di crowdfunding, che aprono il mondo degli immobili anche a chi non dispone di grandi capitali, spesso a partire da poche centinaia di euro.

• Lending crowdfunding: prestiti erogati a una società immobiliare, generalmente tramite piattaforme online. Funziona come un prestito obbligazionario: l'investitore ha diritto agli interessi periodici e alla restituzione del capitale a scadenza, senza diventare proprietario dell'immobile.
• Equity crowdfunding: l'investitore acquista una quota della società; il rendimento deriva dai diritti economico-patrimoniali legati alla quota.

In Italia le piattaforme di crowdfunding sono soggette al Regolamento UE 2020/1503 (ECSP) e alla vigilanza CONSOB, un elemento di tutela da verificare sempre prima di investire. Il crowdfunding immobiliare consente di acquisire quote che fruttano generalmente in un arco temporale più breve rispetto all'acquisto diretto.

Comprare casa come investimento: affitto e flipping

Torniamo ora sulle forme di investimenti immobiliari più tradizionali. Il primo aspetto da valutare è la tipologia di investimento che si intende compiere e, soprattutto, se l'immobile avrà una funzione abitativa o di mero investimento.

Se la funzione è abitativa, entrano in gioco fattori non solo oggettivi (prezzo e convenienza) ma anche soggettivi (preferenze, zona di residenza, esigenze familiari). Anche l'acquisto della casa in cui vivere, magari con un mutuo, è una forma di investimento: consente di "patrimonializzarsi" nel lungo periodo ed evitare l'affitto. Se invece l'obiettivo è generare reddito, il focus deve essere sul massimizzare la rendita rispetto al capitale investito.

Flipping immobiliare: comprare, ristrutturare e rivendere

Il flipping si basa sull'acquisto di immobili sottovalutati o bisognosi di ristrutturazione, per rivenderli a un prezzo più elevato dopo le necessarie migliorie. Il processo si articola in cinque fasi:

1. Ricerca del mercato: individuare le aree con un buon potenziale di crescita del valore degli immobili.
2. Acquisto dell'immobile: comprare a un prezzo inferiore al potenziale valore di mercato, spesso proprietà da ristrutturare o sottovalutate.
3. Ristrutturazione e miglioramenti: dai piccoli interventi estetici alle ristrutturazioni complete, aumentando il valore spendendo il meno possibile.
4. Rivendita: immettere l'immobile sul mercato e venderlo, coprendo i costi e generando un margine di profitto.
5. Ripetizione: molti investitori ripetono il processo più volte, accumulando profitti ed esperienza.

Guadagnare con gli affitti e le case vacanze

Gli investimenti immobiliari a fini di affitto consistono nell'acquistare un immobile per generare una rendita dai canoni di locazione versati dall'affittuario. Esistono diverse tipologie di affitto:

• Affitto tradizionale: il locatore mette a disposizione un immobile a scopi abitativi dietro pagamento di un canone. Sono locazioni di lungo periodo che puntano a massimizzare la durata del contratto; il rischio principale è la morosità.
• Affitti a breve termine: piattaforme come Airbnb permettono di affittare la proprietà per brevi periodi, spesso a turisti in cerca di una casa vacanza. I rischi sono legati alla manutenzione, a fronte però di introiti generalmente più elevati.
• Leasing commerciale: affittare l'immobile per uso commerciale (uffici, negozi, ristoranti). Sono contratti più lunghi che offrono maggiore stabilità finanziaria.

Altro fattore è la tipologia di immobile:

• Residenziale: case unifamiliari, appartamenti, condomini e ville destinati all'uso abitativo.
• Commerciale: uffici, negozi, centri commerciali, hotel e ristoranti.
• Industriale: fabbriche, magazzini e depositi, spesso in aree industriali o vicino alle vie di trasporto.
• Multifamiliare: edifici pensati per ospitare più famiglie o gruppi di inquilini.
• Per il tempo libero: case vacanza, resort e strutture turistiche.

Quanto si guadagna investendo in immobili

Il fattore più importante è la zona. In generale, dopo il picco del 2007 i prezzi hanno vissuto una lunga debolezza, ma dal 2024 il mercato è tornato a crescere: nel 2026 i prezzi di vendita sono attesi in aumento di circa il 3% (le stime di Nomisma sono più caute, intorno al +1-2%) e i canoni di affitto in accelerazione, intorno al 7% su base annua a livello nazionale. Milano e Roma restano le piazze migliori, ma crescono anche Bologna, Bari e Verona.

Per stimare il rendimento probabile dell'investimento puoi procedere così: stima il budget per l'acquisto, individua il prezzo medio (affitto o vendita) della zona al m², stima il canone mensile e mettilo in relazione al capitale iniziale investito. In questo modo ottieni il ROI lordo sul lungo periodo.

Tassazione degli investimenti immobiliari in Italia

Il rendimento lordo va nettato della fiscalità. Ecco il quadro di sintesi.

Previsioni sul mercato immobiliare per il 2026

Dopo la frenata delle compravendite del 2023 (secondo l'Agenzia delle Entrate, quell'anno le transazioni residenziali calarono di circa il 10% rispetto al 2022), il mercato ha ripreso slancio. Per il 2026 le stime indicano un volume tra 780.000 e 800.000 transazioni e prezzi ancora in crescita, in modo non uniforme tra aree e segmenti.

I principali driver restano i tassi di interesse e la politica di erogazione dei mutui da parte delle banche: dopo la stretta degli anni scorsi, l'allentamento della politica monetaria della BCE sta favorendo la ripresa della domanda. Il segmento top e di lusso e le località turistiche mostrano la tenuta migliore, mentre per le locazioni ci si attende un andamento dei canoni robusto, influenzato dalle dinamiche dell'economia e dell'inflazione.

Qual è il migliore investimento immobiliare

La nostra opinione è che, per la maggior parte degli investitori, il migliore investimento immobiliare sia quello in REIT ed ETF immobiliari: offrono liquidità, diversificazione e un capitale d'ingresso ridotto rispetto all'acquisto diretto. Fanno eccezione chi dispone di grandi capitali e ha una conoscenza approfondita del settore e del contesto normativo: in quel caso può essere davvero conveniente investire in immobili da affittare o con la tecnica del flipping.

Per un piccolo capitale, ad esempio per investire 5000 euro, statisticamente i REIT consentono rendimenti maggiori rispetto all'investimento diretto in immobili, senza gli oneri di gestione tipici del mattone.

In sintesi, investire in immobili nel 2026 offre più strade che mai: dal REIT acquistabile con poche centinaia di euro al crowdfunding, fino all'acquisto diretto per affitto o flipping. La scelta dipende da capitale, tempo e competenze: chi cerca semplicità e liquidità troverà nei REIT e negli ETF immobiliari la porta d'ingresso più accessibile, mentre l'acquisto diretto premia chi ha capitale e conoscenza del mercato.

Prima di decidere, definisci obiettivo, orizzonte temporale e profilo di rischio, e confronta i costi reali di ciascuna via. Con capitali contenuti, il modo più efficiente per iniziare resta il mattone "in versione finanziaria" tramite REIT ed ETF quotati su broker regolamentati.

Domande frequenti sugli investimenti immobiliari