Migliori REIT: investire in immobili con gli ETF

Ultimamente si parla molto di REIT o Real Estate, anche se molti non sanno come funzionano, la loro storia e come possono essere utilizzati. In questo post parleremo di tutto questo e molto altro, esplorando nel dettaglio il mondo degli ETF per investire nel Real Estate.

Contesto dei Real Estate

Il Real Estate, visti i recenti cali che i REIT stanno avendo in tutto il mondo, rappresenta sicuramente una buona opportunità di investimento.

Essenziale è però restare vigili e selettivi per non cadere nell'errore di investire in aziende come SPG, SKT, BFS, REG e MAC, REIT che in molti hanno finito per acquistare nel 2015 e 2016 pensando che tutto ciò che cade molto deve poi risalire, ed è quindi una buona opportunità. Abbiamo visto non essere cosi.

Il problema ora riguarda i REIT con esposizione ad uffici che rientrano nel cosiddetto CRE o Commercial Real Estate, come si vede nel grafico seguente, anche se ce ne sono altri che potrebbero essere interessanti.

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Cos’è il Real Estate e perché è interessante investire

Il Real Estate si riferisce al settore immobiliare. Alcune società si occupano di gestire gli immobili, darli in locazione, e distribuire gli utili sotto forma di dividendi agli azionisti. Queste società sono quotate in Borsa attraverso una struttura legale chiamata REIT o Real Estate Investment Trust. Sono simili agli ETF, poiché hanno un portafoglio di asset diversi, che possono essere immobili in diversi settori.

A seconda di dove è domiciliato il REIT e dei componenti del suo portafoglio, ci sono quasi sempre vantaggi fiscali. Inoltre, sono tenuti a distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile ai loro azionisti.

Avere un’esposizione su questa tipologia di asset può aiutare a diversificare il portafoglio ed è molto utile anche per chi necessita di entrate ricorrenti con vantaggi fiscali.

Diversi portafogli modello indicizzati suggeriscono di avere un’esposizione ai REIT perché in periodi consecutivi superiori a 5 anni hanno rendimenti migliori rispetto all’indice SP500.

Il grafico seguente mostra la percentuale di mesi in cui i REIT in generale hanno sovraperformato il mercato americano. Dal 1975 al 2006 i REITs USA hanno avuto un rendimento medio annualizzato del 16,7%.

etf reit global

Se invece vuoi sapere quali sono i migliori ETF su cui investire nel 2024 te lo diciamo qui.

Come investire nel settore immobiliare tramite gli ETF

Investire nel mattone, come abbiamo già accennato, può essere fatto attraverso REIT che ci danno esposizione a diversi mercati immobiliari, per paese o regione o per tipo di proprietà.

Questi REIT sono disponibili presso i broker e, come altri ETF, è necessario analizzarli in dettaglio per sapere quale è il migliore per te.

Il vantaggio che hanno gli ETF REIT è che c’è molta varietà con un TER inferiore a quello di molti fondi, ma con il problema della tassazione sui trasferimenti.

Dove comprare ETF REIT

I REIT sono disponibili sui mercati internazionali, incluso l'italiano, in USD, GBP e EUR, tra le altre. Puoi comprare ETF REIT in piattaforme online che mettono a disposizione la compravendita di exchange traded funds, come Fineco o DEGIRO.

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Quali società fanno parte degli ETF REIT in Europa

Esistono diversi tipi di REIT a seconda delle società o degli strumenti a cui il tuo portafoglio è esposto:

  • Residenziali
  • Uffici
  • Attività commerciali
  • Industriale
  • Infrastruttura
  • Ipoteche
  • Settore sanitario
  • Vendite al dettaglio
  • Alloggi e Resort
  • Misti

Nell'immagine che segue, puoi vedere l'evidente vantaggio della diversificazione che offrono i REIT.

reit etf europe

Migliori ETF REIT Real Estate

Di seguito è riportato un elenco di tutti gli ETF REIT disponibili in Europa:

NomeTickerTER Rendimento 3 anniVolatilità a 1 anno
Invesco US Real Estate Sector UCITS ETFS6X2 0.14% 18.98%21.13% 
iShares US Property Yield UCITS ETF
IQQ7
0.40%17.95% 21.02% 
VanEck Global Real Estate UCITS ETFTRET 0.25% 8.82%16.18%
SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF SPYJ 0.40% 8.74% 17.04% 
HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETFH4ZL 0.24%5.20%16.19% 

Facciamo un'analisi più approfondita delle prime 3 posizioni.

Analisi dell'Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF

Questo ETF replica l'indice&P Select Sector Capped 20% Real Estate che segue il settore immobiliare statunitense e in cui ciascun sottostante è limitato a un peso non superiore al 20%. Il suo metodo di replica è sintetico con swap. La sua valuta di base è il dollaro statunitense e non ha copertura valutaria. Ha sede in Irlanda e la sua politica dei dividendi è l'accumulazione. Queste sono le principali posizioni del suo portafoglio:

ishares global reit etf

Questa è, invece, l'analisi per settore:

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Analisi dell'iShares US Property Yield UCITS ETF

Questo ETF mira a replicare l'indice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend che ha REIT statunitensi nel suo portafoglio con un dividendo previsto a un anno del 2% o più. Hanno un metodo di replica fisica completo. La sua valuta di base è il dollaro statunitense e non ha copertura valutaria. Ha sede in Irlanda e la sua politica dei dividendi prevede la distribuzione trimestrale. Quella che segue è la ripartizione del loro portafoglio:

us reit etf

Segue la ripartizione delle posizioni:

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VanEck Global Real Estate UCITS ETF

Questo ETF replica l'indice GPR Global 100 che replica 100 società immobiliari in tutto il mondo sviluppato. Ha un metodo di replica fisica completo. La sua valuta di base è il dollaro statunitense e non ha copertura valutaria. Ha sede nei Paesi Bassi e la sua politica dei dividendi prevede la distribuzione trimestrale. Queste sono le principali posizioni del suo portafoglio:

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E questa è la suddivisione per paese:

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Nell'ambito degli investimenti immobiliari, i REIT (Real Estate Investment Trusts) rappresentano una scelta eccellente per chi desidera diversificare il proprio portafoglio. Se stai pensando di investire 5000 euro, i REIT possono offrirti l'opportunità di partecipare nel mercato immobiliare senza i costi e le complicazioni della proprietà diretta.

Perché è meglio investire con REIT piuttosto che investire direttamente in proprietà?

I REIT sono titoli negoziabili che possono essere acquistati e venduti sul mercato azionario in modo simile ad altre azioni. Questo li rende altamente liquidi rispetto alle singole proprietà, che spesso richiedono tempo per essere acquistate o vendute, come molti proprietari di case hanno sperimentato. L'illiquidità è stata tradizionalmente un problema per le società quotate, che talvolta hanno dovuto limitare i rimborsi durante periodi di difficoltà, causando l'immobilizzazione degli investitori a causa della difficoltà della società nel liquidare rapidamente le loro quote.

Come veicolo di investimento collettivo, i REIT offrono la possibilità di investire in diverse proprietà, mentre i piccoli investitori sarebbero costretti a puntare tutto su una singola proprietà in un unico mercato se investissero direttamente. È possibile investire in REIT ETF con soli €50, invece dei milioni necessari per l'acquisto di un attico vicino al Colosseo.

Inoltre, non è necessario diventare esperti in pianificazione, finanziamento e sviluppo immobiliare se si sceglie di affidare tutto a un team di gestione del REIT.

IN POCHE PAROLE:

✅ Vantaggi fiscali.
✅ Liquidità.
✅ Diversificazione.
✅ Si può iniziare con pochi euro.
✅ Si può investire in diversi mercati.

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FAQ

Quali sono i migliori REIT?

La scelta dei migliori REIT dipende dalle tue preferenze di investimento e obiettivi finanziari. I 3 REIT con i migliori rendimenti sono: Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF, iShares US Property Yield UCITS ETF, VanEck Global Real Estate UCITS ETF.

Come investire in REIT?

Per investire in REIT, puoi acquistare azioni di REIT su una piattaforma di trading online o investire in fondi negoziati in borsa (ETF) che seguono l'andamento dei REIT.

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