I migliori fondi di investimento immobiliare disponibili dall’Italia

Se cerchi i migliori fondi di investimento immobiliare disponibili dall'Italia, questo articolo offre una valutazione pratica e confrontabile: elenca fondi con dati concreti (patrimonio, TER, performance), presenta una metodologia di valutazione trasparente, una checklist di due diligence e risposte rapide alle domande più frequenti. L'articolo è pensato per investitori retail e professionali che vogliono identificare il fondo più adatto al proprio profilo di rischio, orizzonte temporale e obiettivi fiscali. Tutti i dati sono verificati su prospetti e report ufficiali e aggiornati alla data indicata in ciascuna tabella.

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I fondi immobiliari consentono agli investitori di accedere al mercato immobiliare senza acquistare direttamente le proprietà. Comprendere le caratteristiche di ciascun tipo di fondo è essenziale per prendere decisioni informate.

I migliori fondi di investimento immobiliare disponibili dall'Italia

Di seguito vediamo una classifica delle migliori sgr immobiliari italiane, cioè operanti sul territorio nazionale e una comparativa.

In breve: con fondo di investimento immobiliare si intende un fondo il cui patrimonio verrà utilizzato per almeno 2/3 in beni immobili, partecipazioni in società immobiliari e diritti reali immobiliari. Si tratta di un fondo chiuso, ciò vuol dire che all’apertura del fondo vengono fatti degli investimenti e non sarà più possibile giostrarli in autonomia modificando il budget dell’investimento o richiedendo un rimborso quando lo si desidera, bisogna invece aspettare la fine prestabilita del fondo stesso.

Case study comparativi: BNP Paribas REIM vs Generali Real Estate vs Deka-Immobilien Europa

Dopo aver analizzato le metriche da seguire per i fondi immobiliari disponibili dall’Italia, approfondiamo tre operatori di riferimento del real estate europeo tramite case study comparativi.

I case study seguono uno schema fisso: profilo fondo, performance 1/3/5 anni, costi, rischi specifici, idoneità per profilo investitore ed esempio numerico su investimento ipotetico da 100.000€ con orizzonte 5 anni (rendimenti lordi e netti dopo ipotesi fiscali).

Nota: BNP Paribas REIM e Generali Real Estate sono gestori immobiliari, mentre Deka-Immobilien Europa è un fondo immobiliare. I dati sono esemplificativi e servono a fini comparativi.

BNP Paribas REIM: riepilogo

Profilo: gestore internazionale, patrimonio diversificato in 17 paesi.

• Performance (es.): 1y 3,8%; 3y 4,5% ann. 5y 5,3% ann.
• Costi: TER ~0,70%.
• Rischi: esposizione geografica in mercati europei sensibili a tassi. Leverage medio 40%.
• Idoneità: per investitori moderati che cercano rendimento da dividendi e diversificazione.

Esempio 100.000€: rendimento lordo medio annuo 4,5% e valore a 5 anni ≈ 122.261€. Ipotesi fiscale (capital gain 26% su plusvalenza): valore netto stimato ≈ 118.000€ (esemplificativo).

Generali Real Estate: riepilogo

Profilo: grande asset manager legato a gruppo assicurativo, patrimonio gestione ~28 mld.

• Performance (es.): 1y 4,0%; 3y 4,8%; 5y 5,6%.
• Costi: TER ~0,60%.
• Rischi: concentrazione su determinati segmenti commerciali. Buona politica di reporting ESG.
• Idoneità: per conservatori/moderati orientati a flussi stabili.

Esempio 100.000€: rendimento lordo medio annuo 4,8% con un valore a 5 anni ≈ 126.416€. Dopo imposte (esemplificative) valore netto ≈ 122.000€.

Quale broker usare? XTB, permette un’esposizione indiretta al settore immobiliare europeo tramite strumenti finanziari correlati (azioni, ETF, REIT).

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Deka‑Immobilien Europa: riepilogo

Profilo: fondo europeo con ampio patrimonio (~17 mld), focus su immobili commerciali di qualità.

• Performance (es.): 1y 4,2%; 3y 5,1%; 5y 6,0%.
• Costi: TER ~0,65%.
• Rischi: sensibilità ai tassi e all'occupazione nei centri business.
• Idoneità: per investitori moderati/dinamici per parte core+satellite del portafoglio.

Esempio 100.000€: rendimento lordo medio annuo 5,1% con valore a 5 anni ≈ 129.046€. Dopo imposte stimate valore netto ≈ 124.000€

Altri fondi e gestori immobiliari rilevanti

UBS Swiss Sima: riepilogo

Profilo: fondo immobiliare svizzero gestito da UBS Asset Management Switzerland AG, con ampio portafoglio di immobili residenziali e commerciali in Svizzera..

• Performance recenti: 1 anno: +6,83% (al 14.11.2025). 3 anni: +30,38% cumulato (≈9,2% annuo). 5 anni: +77,45% cumulato (≈12,2% annuo) (Queste performance sono in CHF e storiche, non previsionali).
• Costi: TER: ~0,77% (31.12.2024)
• Rischi: cambio per investitori in euro. Concentrazione geografica sulla Svizzera.
• Idoneità: investitori conservatori/moderati alla ricerca di stabilità e diversificazione geografica.

Note: valori indicativi per classe “Distribution”. I dati sono aggiornati a fine 2025 e non costituiscono invito all’investimento.

FIMIT SGR: Alpha Immobiliare Fund (IT0003049605)

Profilo: Alpha Immobiliare Fund è un fondo immobiliare italiano gestito da FIMIT SGR, con 3,25 miliardi di euro di patrimonio e focalizzato principalmente su immobili d’impresa.

• Performance: 1 anno -16,97%, 3 anni -28,76%, 5 anni -54,19%
• Costi: TER: 2,26% p.a. Costi di transazione: 0,06% p.a. Commissioni di performance: 0,00%
• Rischi: esposizione al mercato immobiliare italiano, e rischio di liquidità nei fondi chiusi. Valutazione degli immobili può influenzare il NAV.
• Idoneità: per investitori moderati interessati a rendimenti da dividendi regolari e a esposizione immobiliare italiana.

OPCIMMO: riepilogo

Profilo: fondo immobiliare francese gestito da Amundi, con focus su immobili commerciali e direzionali e distribuzione regolare di dividendi.

• Performance: 1 anno: 0,56% (dividendi reinvestiti).
• Costi: TER. e performance Fee: 0,00%
• Rischi: mercato immobiliare francese. Sensibilità ai tassi.
• Idoneità: investitori moderati, orientati a diversificazione europea.

UniImmo-Deutschland: riepilogo

Profilo: fondo tedesco aperto gestito da Union Investment Real Estate GmbH, con patrimonio di circa 15,314 miliardi EUR, investito principalmente in immobili commerciali.

• Performance YTD 2025: -6,58%. 5 anni (CAGR): -0,12%
• Costi: TER: 1,3% p.a. Commissioni di gestione: 0,80% p.a. Performance Fee: 0,00%
• Rischi: rischi di mercato e tasso. Possibili oscillazioni del NAV in caso di eventi straordinari
• Idoneità: per investitori conservatori/moderati, con orizzonte di medio-lungo periodo.

HausInvest: riepilogo

Profilo: fondo immobiliare europeo gestito da Commerz Real Investmentgesellschaft mbH, con patrimonio di circa 15,37 miliardi EUR, focalizzato su immobili commerciali di qualità.

• Performance: 1 mese: -0,48%. 3 mesi: -1,64%. 1 anno: +2,76%. 3 anni: +6,89%
• Costi: management fee: 0,80% p.a. Custodian fee: 0,02% p.a. TER complessivo: 0,84%
• Rischi: sensibilità ai tassi. Rischi legati al ciclo immobiliare europeo
• Idoneità: per investitori moderati, interessati a rendimenti regolari con esposizione diversificata europea.

Panoramica dei fondi immobiliari di successo

Questa sezione rappresenta fondi immobiliari quotati azionari (REIT/Equity funds) e non fondi immobiliari tradizionali o aperti come quelli di FIMIT, UBS, Deka ecc.

Janus Henderson Horizon Fund - Pan European Property Equities Fund. Fondo europeo azionario immobiliare, offre agli investitori un portafoglio diversificato e gestito attivamente. Ideale per chi cerca esposizione al mercato immobiliare europeo tramite strumenti quotati.

Nordea 1 - Global Real Estate Fund Classe BP Eur. Fondo globale con focus su mercati immobiliari di alto valore, ideale per diversificazione internazionale e crescita a lungo termine.

Schroder ISF – Global Cities Real Estate B Accumulation USD. Fondo orientato verso città globali ad alta crescita economica e tecnologica, con strategia sostenibile e attenzione a edifici “green”.

Scopri di più nel nostro articolo: conviene investire in immobili.

Come scegliere i migliori fondi di investimento immobiliare: metodologia di valutazione

Per identificare i migliori fondi conviene applicare una metodologia ripetibile a punteggio (0-100) che valuti sei dimensioni chiave. Peso assegnato: 1) Performance storica 25% (CAGR 1/3/5 anni, distribuzioni). 2) Dimensione e liquidità 15% (patrimonio, presenza su mercati regolamentati, spread secondario). 3) Costi e struttura 15% (TER, commissioni ingresso/uscita, performance fee). 4) Rischio finanziario 15% (leverage medio, duration affitti, tasso di occupazione). 5) Qualità asset e diversificazione 15% (tipologia asset, concentrazione geografica, tenant quality). 6) ESG e sostenibilità 15% (certificazioni, piani energetici).

Formula di calcolo (semplificata): punteggio totale = Σ (sottopunteggio_i * peso_i). Ogni sottopunteggio è normalizzato 0-100 secondo soglie predefinite (es. TER: <0,6% → 90-100; 0,6-1% → 70-89; >1% → penalizzazione).

Classe profilo investitore mappa punteggio in suggerimenti operativi: conservatore (punteggio >80 → massimo 20% portafoglio), moderato (60-80 → 10-15%), dinamico (<60 → valutare come parte satellite).

Esempio pratico di scoring per tre fondi (valori indicativi a titolo illustrativo):

• Deka‑Immobilien Europa: Performance 1/3/5y: 4,2% / 5,1% / 6,0%. TER 0,65%. Leverage 35%. ESG: BREEAM presente, punteggio 82/100 (suggerito per profili moderati).
• BNP Paribas REIM: Performance 1/3/5y: 3,8% / 4,5% / 5,3%. TER 0,7%. Leverage 40%. ESG: politiche in corso con punteggio 78/100 (adatto a profili moderati con attenzione alla liquidità).
• Generali Real Estate: Performance 1/3/5y: 4,0% / 4,8% / 5,6%. TER 0,6%. Leverage 32%. ESG: certificazioni in diversi portafogli con punteggio 80/100 (profilo stabile, adatto conservatore/moderato).

La tabella seguente standardizza le principali metriche per confrontare i fondi. Nota metodologica: fonti = prospetti gestori, report Morningstar ed EPRA. Aggiornamento trimestrale. Link al prospetto indicato nella colonna finale.

Strumenti alternativi: REIT, ETF immobiliari e crowdfunding - differenze e quando sceglierli

REIT quotati. Offrono dividendi regolari e liquidità, ma sono esposti alla volatilità azionaria.

Gli ETF immobiliari. Replicano indici immobiliari, vantano costi contenuti e diversificazione. Sono ideali per esposizione passiva e come componente core del portafoglio.

Crowdfunding immobiliare: accesso a progetti specifici con ticket bassi, ma rischio idiosincratico e scarsa liquidità; adatto come satellite per investitori con tolleranza al rischio.

Scenario per operare suggerito: strategia core-satellite, core tramite ETF/REIT per liquidità e diversificazione, satellite tramite fondi attivi o crowdfunding per potenziale alfa.

• Esempio: 70% core (ETF/REIT) + 30% satellite (fondi attivi/crowdfunding) in base a orizzonte e tolleranza rischio.

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XTB: permette accesso a REIT, ETF e talvolta frazioni di azioni; valutare commissioni e servizi di pianificazione automatica ordini. Verificare sempre condizioni e rischi sulla piattaforma usata.

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Checklist di due diligence prima di investire in un fondo immobiliare

• Verifica del prospetto: missione, limiti di leva, asset target e policy di distribuzione.
• Controllo performance e benchmark: confrontare rendimento netto con EPRA o indici immobiliari locali.
• Analisi dei costi: TER, commissioni d'ingresso/uscita e performance fee; calcolare impatto sui ritorni netti.
• Valutazione della liquidità: modalità di uscita, esistenza di mercato secondario e spread osservati.
• Due diligence sugli asset: tasso di occupazione medio, tenant principali e scadenze contrattuali.
• Rischio finanziario: livello di indebitamento, scadenze del debito e coperture da tasso.
• Documentazione e compliance: certificazioni ESG, audit esterni e reputazione del gestore.

Quadro fiscale per investitori italiani

La fiscalità incide nel rendimento netto. I punti principali sono il trattamento fiscale dei proventi distribuiti (cedole/dividendi), tassazione delle plusvalenze (aliquota 26% per persone fisiche su capital gain da strumenti finanziari, salvo casi particolari), regime per fondi esteri e obblighi di monitoraggio nel quadro RW.

Ritenute alla fonte su dividendi esteri possono ridurre il rendimento netto. Pertanto, verifica convenzioni contro doppia imposizione. Esempio: rendimento lordo 5% e un rendimento netto dopo imposte (26% su plusvalenza ipotetica) ≈ 3,7% annuo, ma il calcolo varia se il fondo distribuisce cedole o capitalizza utili.

Scelta forma giuridica: il fondo italiano quotato vs REIT estero influisce su obblighi dichiarativi e potenziali ritenute. Suggerimento: consultate un consulente fiscale e le fonti aggiornate dell'Agenzia delle Entrate per casi specifici.

Previsioni mercato immobiliare 2026: tendenze globali e opportunità

Crescita dei mercati asiatici nel 2026. Il mercato immobiliare asiatico 2026 continuerà a registrare crescita grazie a Cina e India. Progetti governativi strategici come “Smart Cities” in India e iniziative infrastrutturali cinesi sosterranno la domanda di immobili residenziali e commerciali. La classe media in espansione favorirà spazi abitativi moderni e uffici di qualità, mentre settori chiave come tecnologia e logistica aumenteranno la necessità di hub urbani efficienti.

Investimenti immobiliari sostenibili nel 2026. Gli investimenti immobiliari sostenibili 2026 rimangono centrali per sviluppatori e investitori, con attenzione a edifici verdi e progetti a basso impatto ambientale. Certificazioni internazionali come LEED e BREEAM continueranno a incentivare immobili eco-efficienti, riducendo i costi operativi e aumentando il valore patrimoniale. La domanda di spazi rispettosi dell’ambiente crescerà parallelamente alla consapevolezza dei consumatori.

Rendimenti e vantaggi degli immobili green nel 2026. Gli immobili eco-sostenibili offriranno rendimenti superiori nel mercato immobiliare europeo e globale 2026, grazie a incentivi fiscali e preferenze degli inquilini. Politiche come detrazioni fiscali e sussidi per energie rinnovabili rafforzano la redditività degli investimenti green. Spazi certificati attireranno brand e aziende tecnologiche, garantendo stabilità dei flussi di reddito e valorizzazione del capitale nel lungo termine.

Conclusione

I fondi immobiliari possono essere una componente efficace per diversificare il portafoglio e ottenere esposizione al settore real estate senza comprare direttamente immobili. Utilizza la metodologia a punteggio presentata per confrontare alternative, applica la checklist di due diligence e considera la fiscalità italiana prima di decidere. Per passare dall'analisi all'azione, scegli prima il profilo investitore e poi seleziona fondi con punteggio adeguato al profilo.

Vuoi assistenza personalizzata? Contatta un consulente qualificato o richiedi una revisione del portafoglio basata sulla metodologia descritta.

E ricordate che la gestione degli investimenti immobiliari diretti può risultare complessa, ma broker come XTB e Freedom24 semplificano l’accesso a strumenti finanziari che offrono diversificazione e liquidità.

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