Migliori REIT: investire in immobili con gli ETF

Cerchi i migliori REIT per investire nel 2026? Questo articolo confronta i principali REIT e ETF immobiliari quotati, spiega come selezionare i veicoli più adatti in base a rendimento, rischio e fiscalità italiana, e propone portafogli modello per tre profili di rischio.

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Introduzione: perché valutare i REIT e gli ETF REIT

I REIT (Real Estate Investment Trust) offrono accesso al mercato immobiliare con capitale contenuto, liquidità e potenziale di dividendi periodici. Gli ETF che replicano panieri di REIT permettono inoltre una diversificazione immediata e costi contenuti rispetto all'acquisto diretto di immobili.

Quali sono i migliori REIT per investire in immobili?

Migliori ETF REIT per investire in immobili

Se si preferisce un approccio più diversificato, gli ETF REIT sono un’ottima scelta. Ecco alcuni dei più performanti:

Comparativa: metriche dei principali ETF REIT (modello)

La tabella seguente è un modello comparativo. Tutti i dati sono indicativi e devono essere verificati nei prospetti ufficiali. Valori riferiti al 31/10/2025 (fonte: prospetti ETF, provider indici, Morningstar).

Legenda:

Dividend Yield TTM = rendimento cedolare negli ultimi 12 mesi; TER = commissione totale annua; AUM = asset under management; dati riepilogativi.

Facciamo un'analisi più approfondita delle prime 3 posizioni dei migliori ETF REIT Real Estate.

I migliori ETF REIT: prime 3 posizioni

Di seguito un'analisi sintetica delle posizioni di vertice citate nella tabella, utile come punto di partenza per la selezione.

VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET)

Replica l'indice GPR Global 100 con replica fisica completa; valuta base USD; sede Paesi Bassi; distribuzione trimestrale. Offre esposizione globale e diversificazione settoriale: ideale per chi cerca replicazione globale senza copertura valutaria.

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iShares US Property Yield UCITS ETF (IQQ7)

Focalizzato sui REIT statunitensi selezionati per rendimento da dividendo; replica fisica; sede Irlanda; distribuzione trimestrale. Presenta rendimento a breve periodo elevato ma anche volatilità più alta.

SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (SPYJ)

ETF globale con TER moderato, ampia diversificazione geografica e politica di distribuzione variabile a seconda della classe; utile come core holding per esposizione REIT globale.

Analisi storica delle performance REIT

Metodologia: analisi basata su total return (dividendi reinvestiti) per gli indici NAREIT (USA), FTSE EPRA (globale) e MSCI. Intervallo considerato: 1995 - 2024. Fonti: NAREIT, FTSE EPRA, provider indici (verificare date di estrazione dati).

• Rendimento annualizzato medio (1995 - 2024): Indice REIT USA total return ~10 - 12% p.a.; Indice REIT globale total return ~8 - 10% p.a. (variazioni per periodo).
• Dividend yield medio (ultimi 10 anni): ~3 - 4% per indici aggregati; varia per regione e settore.
• Volatilità e drawdown: volatilità storica 10 - 25% a seconda dell'ETF; drawdown massimo osservato in alcuni cicli >50% nel caso dei singoli REIT a leva elevata o con concentrazione settoriale.
• Relazione con S&P 500 e bond 10Y: i REIT mostrano storicamente moderata correlazione con azionario e inversa con rendimenti obbligazionari in fasi di tasso crescente; la sovra/sottoperformance è legata a cicli immobiliari e politiche monetarie.

Nota: per visualizzare il grafico di performance cumulata (base 100) REIT vs S&P 500 vs Treasury 10Y, consultare i fact sheet ufficiali degli indici o degli ETF.

Come vengono classificati i REIT (GICS) e checklist pratica

I REIT rientrano nel settore immobiliare secondo il GICS e possono essere suddivisi in categorie come residenziale, industriale, retail, uffici, sanitario, hotel/resort e ipotecario.

Checklist di due diligence per valutare un REIT o un ETF REIT (7 punti)

Fiscalità: verifica ritenute, credito d'imposta e obblighi di dichiarazione per il tuo paese.

Rendimenti e sostenibilità: dividend yield TTM e sostenibilità via FFO/AFFO; soglia indicativa: payout ratio su FFO < 85%.

Bilancio: LTV ideale < 50%; copertura interessi > 2x; esamina scadenze debito.

Portafoglio asset: tasso di occupazione > 90%, diversificazione geografica e settoriale.

Governance: esperienza management, politiche di remunerazione, operazioni correlate.

Liquidità e costi: TER preferibile <0,40% per ETF globali; AUM e volume di scambio adeguati.

Rischio di tasso: valuta esposizione a tassi d'interesse e durata contratti di affitto.

Cosa sono i REIT immobiliari?

I REIT immobiliari (Real Estate Investment Trust) sono società che possiedono, gestiscono o finanziano immobili, generando entrate principalmente dagli affitti. Consentono di investire nel mercato immobiliare senza acquistare direttamente proprietà e, essendo quotati in Borsa, offrono maggiore liquidità rispetto agli investimenti tradizionali.

Alcuni REIT distribuiscono regolarmente dividendi agli azionisti e possono includere immobili diversi per settore e area geografica. Investire nei migliori REIT permette di ottenere esposizione diversificata al settore immobiliare con un approccio semplice e accessibile.

Dal 1975 al 2006 i REITs USA hanno avuto un rendimento medio annualizzato del 16,7%:

Come scegliere i migliori REIT e ETF immobiliari: criteri e checklist

Per individuare i migliori REIT o ETF immobiliari per il 2026, segui una checklist ripetibile che integra metriche finanziarie e criteri qualitativi:

• Metriche economiche: Dividend yield (TTM) netto e lordo. FFO / AFFO per azione e crescita 3 - 5 anni; payout ratio su FFO; TER per ETF. Volatilità e drawdown 1/3/5 anni. Correlazione con azionario e obbligazioni.
• Qualità del bilancio: Loan-to-value (LTV), leva finanziaria, rating del debito, scadenze dei prestiti (maturity ladder).
• Portafoglio immobiliare: tipologia (residenziale, industriale, retail, uffici, healthcare), % contratti a lungo termine, tasso di occupazione, concentrazione geografica e dipendenza da tenant chiave.
• Operatività e governance: track record del management, politiche di distribuzione (accumulazione vs distribuzione), conflitti di interesse, struttura fiscale e domicilio.
• Indicatori di mercato (ETF): metodo di replica, AUM, liquidità giornaliera, presenza sul mercato italiano.
• Punteggio ponderato: suggerimento di ponderazione es.: 30% metriche finanziarie, 25% bilancio, 20% portafoglio, 15% governance, 10% costi/liquidità.

Se invece vuoi sapere quali sono i migliori ETF su cui investire nel 2026 te lo diciamo qui.

Come investire in REIT o ETF immobiliari?

Fare investimenti immobiliari, come abbiamo già accennato, può essere fatto attraverso REIT che ci danno esposizione a diversi mercati immobiliari, per paese o regione o per tipo di proprietà.

Strategie di allocazione: portafogli modello con REIT per diversi profili

Esempi pratici su capitale di riferimento 10.000€. Obiettivi, orizzonte e regole operative incluse.

A) Conservatore

• Asset allocation: 60% obbligazioni / 25% azioni globali / 10% ETF REIT global / 5% liquidità.
• Obiettivo: protezione capitale con reddito moderato; orizzonte 5 - 7 anni. Tolleranza al drawdown bassa.
• Operatività: preferibile PAC su obbligazioni e azioni, lump-sum su REIT solo se valutazioni favorevoli. Ribilanciamento annuale se scostamento >5%.

B) Bilanciato

• Asset allocation: 40% azioni globali / 30% obbligazioni / 20% ETF REIT (mix globale + USA) / 10% alternative (es. REIT settoriali).
• Obiettivo: rendimento e protezione dall'inflazione; orizzonte 7 - 10 anni. Tolleranza al drawdown moderata.
• Operatività: PAC o lump-sum a seconda del timing. Ribilanciamento annuale. Monitorare LTV e occupancy dei REIT.

C) Aggressivo

• Asset allocation: 70% azioni / 20% ETF REIT (maggiore peso su settori growth: logistico, data center, healthcare) / 10% liquidità.
• Obiettivo: crescita del capitale. Orizzonte >10 anni. Tolleranza al drawdown alta.
• Operatività: combinazione lump-sum su temi convincenti e PAC per la componente core. Ribilanciamento quando la componente REIT supera il target di >5%.

Scenari di stress:

• Aumento tassi +200bp: possibile discesa prezzi REIT.
  • Azioni suggerite: aumentare liquidità, preferire REIT con LTV basso e contratti a lungo termine.
• Recessione immobiliare: incrementare diversificazione settoriale, ridurre esposizione a uffici ad alta vacanza. Valutare opportunità su settori resilienti (healthcare, logistics).

Dove comprare ETF/REIT: confronto tra broker e aspetti pratici di trading

Dettagli operativi che influenzano il rendimento netto: costi per operazione, spread FX, commissioni conversione valuta, orari di mercato, liquidità minima efficiente, modalità di gestione delle cedole e disponibilità PAC.

Puoi comprare ETF REIT in piattaforme online che mettono a disposizione la compravendita di exchange traded funds, come Trade Republic o DEGIRO.

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Confronto (esempi: Trade Republic vs DEGIRO)

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Quali società fanno parte degli ETF REIT in Europa

Nell'immagine che segue, puoi vedere l'evidente vantaggio della diversificazione che offrono i REIT.

Settori con performance bassa in blu
Settori medi in arancione
Settori più redditizi in verde

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Come vengono classificati i REIT?

I REIT (Real Estate Investment Trust) rientrano nel settore immobiliare secondo il Global Industry Classification Standard (GICS), utilizzato a livello globale per categorizzare le aziende in base al loro core business. Questa classificazione aiuta gli investitori a confrontare e selezionare i migliori REIT in base a tipologia e strategia.

Principali categorie di REIT (GICS):

• REIT azionari: possiedono e gestiscono immobili generatori di reddito.
• REIT diversificati: mix di proprietà commerciali, industriali e residenziali.
• REIT industriali: magazzini e centri di distribuzione.
• REIT hotel/resort: strutture nel settore dell’ospitalità.
• REIT per uffici: edifici commerciali e parchi aziendali.
• REIT residenziali: appartamenti e case unifamiliari.
• REIT al dettaglio: proprietà destinate alla vendita al dettaglio.

Vantaggio: conoscere la categoria di appartenenza permette di selezionare i migliori REIT in base al proprio profilo di rischio, all’obiettivo di diversificazione e alla strategia di investimento.

Tassazione in Italia sui dividendi e plusvalenze di REIT/ETF (guida pratica)

Questa sezione riassume il trattamento fiscale per investitori residenti in Italia (verifica aggiornamenti normativi e circolari Agenzia delle Entrate, dati al 31/10/2025).

• Distinzione fondamentale: ETF UCITS domiciliati in UE e REIT quotati esteri hanno trattamenti diversi per ritenute alla fonte.
• Dividendi da ETF/REIT esteri: possono essere soggetti a ritenuta alla fonte nel paese di origine; in Italia i redditi di capitale sono tassati con aliquota del 26% (articolazione normativa soggetta a verifica periodica).
• Credito d'imposta: la ritenuta estera può essere compensata, nei limiti previsti, con l'imposta italiana dovuta; occorre conservare attestazioni e prospetti di ritenuta.
• Plusvalenze: tassate come redditi di capitale con aliquota ordinaria applicabile ai redditi finanziari (26%); modalità di calcolo basata su differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto rettificato.
• Accumulazione vs Distribuzione: ETF ad accumulazione reinvestono dividendi e non generano cedole periodiche: impatto fiscale differente sul flusso di liquidità.
• Obblighi di reporting: verifica obblighi quadro RW per detenzioni estere se applicabili; consultare un fiscalista per casi complessi.

Esempio numerico (semplificato): capitale 10.000€, dividendo lordo 4% = €400. Ritenuta estera 15% = €60 (importo netto percepito €340). Imposta italiana 26% su €400 = €104; credito d'imposta pari a €60 (saldo imposta da versare €44). Netto finale dopo tassazione = €296 (rendimento netto effettivo 2,96% annuo).

Nota: esempi soggetti a variabilità in base a trattati fiscali e regime personale.

Investire in REIT: vantaggi e rischi

Conclusione: conviene investire nei REIT quest'anno?

I REIT e gli ETF REIT rappresentano uno strumento efficace per ottenere esposizione immobiliare con costi e soglie d'ingresso contenute. La scelta dei migliori REIT dipende da obiettivi, orizzonte, tolleranza al rischio e considerazioni fiscali locali.

Se vuoi procedere: guarda la tabella aggiornata, applica la checklist di selezione e valuta un portafoglio modello coerente con il tuo profilo di rischio. Per questioni fiscali complesse poi, rivolgiti a un fiscalista.

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