Migliori REIT: investire in immobili con gli ETF

Ultimamente si parla molto di REIT o Real Estate, anche se molti non sanno come funzionano, la loro storia e come possono essere utilizzati. In questo post parleremo di tutto questo e molto altro, esplorando nel dettaglio il mondo degli ETF per investire nel Real Estate. Quali sono i migliori REIT per investire in immobili?

Contesto dei Real Estate

Il Real Estate, visti i recenti cali che i REIT stanno avendo in tutto il mondo, rappresenta sicuramente una buona opportunità di investimento.

Essenziale è però restare vigili e selettivi per non cadere nell'errore di investire in aziende come SPG, SKT, BFS, REG e MAC, REIT che in molti hanno finito per acquistare nel 2015 e 2016 pensando che tutto ciò che cade molto deve poi risalire, ed è quindi una buona opportunità. Abbiamo visto non essere cosi.

Il problema ora riguarda i REIT con esposizione ad uffici che rientrano nel cosiddetto CRE o Commercial Real Estate, come si vede nel grafico seguente, anche se ce ne sono altri che potrebbero essere interessanti.

Cos’è un REIT?

Cos'è il REIT o Real Estate e perché è interessante investire? Un fondo di investimento immobiliare (REIT, acronimo inglese di Real Estate Investment Trust) è una società che genera abitualmente reddito attraverso la produzione e la proprietà di beni immobili. Alcuni REIT sono quotati in borsa, mentre altri non lo sono.

Il Real Estate si riferisce al settore immobiliare. Alcune società si occupano di gestire gli immobili, darli in locazione, e distribuire gli utili sotto forma di dividendi agli azionisti. Queste società sono quotate in Borsa attraverso una struttura legale chiamata REIT o Real Estate Investment Trust. Sono simili agli ETF, poiché hanno un portafoglio di asset diversi, che possono essere immobili in diversi settori.

A seconda di dove è domiciliato il REIT e dei componenti del suo portafoglio, ci sono quasi sempre vantaggi fiscali. Inoltre, sono tenuti a distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile ai loro azionisti.

Avere un’esposizione su questa tipologia di asset può aiutare a diversificare il portafoglio ed è molto utile anche per chi necessita di entrate ricorrenti con vantaggi fiscali.

Diversi portafogli modello indicizzati suggeriscono di avere un’esposizione ai REIT perché in periodi consecutivi superiori a 5 anni hanno rendimenti migliori rispetto all’indice SP500.

Il grafico seguente mostra la percentuale di mesi in cui i REIT in generale hanno sovraperformato il mercato americano. Dal 1975 al 2006 i REITs USA hanno avuto un rendimento medio annualizzato del 16,7%.

Se invece vuoi sapere quali sono i migliori ETF su cui investire nel 2024 te lo diciamo qui.

Rendimento dei migliori REIT

Di seguito ti riporto un riepilogo della performance di alcuni ETF immobiliari, con dati sui rendimenti a 1, 3 e 5 anni:

VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF (ISIN: NL0009690239)

• Rendimento 1 anno: 7,47%
• Rendimento 3 anni: 9,01% annualizzato
• Rendimento 5 anni: 4,36% annualizzato

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B1FZS350)

• Rendimento 1 anno: 5,11%
• Rendimento 3 anni: 4,83% annualizzato
• Rendimento 5 anni: 3,08% annualizzato

iShares European Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B1FZS350)

• Rendimento 1 anno: 3,96%
• Rendimento 3 anni: 2,92% annualizzato
• Rendimento 5 anni: 2,53% annualizzato

iShares US Property Yield UCITS ETF

• Rendimento 1 anno: 8,04%

Questi dati mostrano come gli ETF immobiliari globali come il VanEck abbiano performato meglio nel lungo periodo rispetto a quelli focalizzati sull'Europa o gli Stati Uniti. Tuttavia, l'ETF iShares US ha avuto il miglior rendimento su 1 anno.

È importante notare che la performance passata non è garanzia di risultati futuri. La selezione di un ETF immobiliare adatto alle proprie esigenze richiede un'analisi approfondita di fattori come costi, diversificazione geografica e settoriale, oltre che del profilo di rischio.

Come investire in REIT con ETF?

Fare investimenti immobiliari, come abbiamo già accennato, può essere fatto attraverso REIT che ci danno esposizione a diversi mercati immobiliari, per paese o regione o per tipo di proprietà.

Questi REIT sono disponibili presso i broker e, come altri ETF, è necessario analizzarli in dettaglio per sapere quale è il migliore per te.

Il vantaggio che hanno gli ETF REIT è che c’è molta varietà con un TER inferiore a quello di molti fondi, ma con il problema della tassazione sui trasferimenti.

Dove comprare ETF REIT

I REIT sono disponibili sui mercati internazionali, incluso l'italiano, in USD, GBP e EUR, tra le altre. Puoi comprare ETF REIT in piattaforme online che mettono a disposizione la compravendita di exchange traded funds, come Trade Republic o DEGIRO.

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Quali società fanno parte degli ETF REIT in Europa

Esistono diversi tipi di REIT a seconda delle società o degli strumenti a cui il tuo portafoglio è esposto:

• Residenziali
• Uffici
• Attività commerciali
• Industriale
• Infrastruttura
• Ipoteche
• Settore sanitario
• Vendite al dettaglio
• Alloggi e Resort
• Misti

Nell'immagine che segue, puoi vedere l'evidente vantaggio della diversificazione che offrono i REIT.

Aziende che fanno parte del settore immobiliare e dei REIT in Italia

Ecco alcune delle principali aziende del settore immobiliare in Italia:

1. Carrefour Property Italia S.r.l.
2. Immobiliare Gallerie Commerciali S.p.A.
3. Iniziative Immobiliari Milano S.r.l.
4. Cardelis S.r.l.
5. Immobiliare Nordest S.p.A.
6. Immobiliare Novoli S.p.A.
7. Corso Vittorio Emanuele 2428 Retail S.r.l.
8. Gallerie Commerciali Sardegna S.r.l.
9. Reale Compagnia Italiana S.p.A.
10. Argentaria S.r.l.
11. Galleria Verde S.r.l.
12. Giunone S.p.A.
13. GVA Redilco S.r.l.
14. Neptune Vicolungo I S.r.l.
15. UniCredit Leased A. M. S.p.A.
16. Prelios Integra S.p.A.
17. Enerma S.r.l.
18. FI.MO. S.p.A.
19. Sviluppo Residenziale Italia S.r.l.
20. Diamante RE S.r.l.
21. Generalcostruzioni S.r.l.
22. Carmila Italia S.r.l.
23. Sidi S.r.l.

Queste aziende operano in diversi segmenti del settore immobiliare, dalla gestione di centri commerciali alla consulenza e sviluppo di progetti residenziali e commerciali. Rappresentano alcune delle realtà più importanti e attive nel mercato immobiliare italiano.

Analisi dei migliori ETF REIT Real Estate

Di seguito è riportato un elenco di tutti gli ETF REIT disponibili in Europa:

Dalla tua tabella, ci sono alcuni ETF immobiliari che potrebbero essere aggiunti per fornire una panoramica più completa. Ecco un elenco di ETF che potresti considerare di includere, basato sulle informazioni precedentemente descritte:

1.VanEck Global Real Estate UCITS ETF

• Ticker: TRET
• TER: 0,25%
• Rendimento 3 anni: 8,82%
• Volatilità a 1 anno: 16,18%

2. iShares US Property Yield UCITS ETF

• Ticker: IQQ7
• TER: 0,40%
• Rendimento 3 anni: 17,95%
• Volatilità a 1 anno: 21,02%

3. SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF

• Ticker: SPYJ
• TER: 0,40%
• Rendimento 3 anni: 8,74%
• Volatilità a 1 anno: 17,04%

Facciamo un'analisi più approfondita delle prime 3 posizioni.

VanEck Global Real Estate UCITS ETF

Questo ETF replica l'indice GPR Global 100 che replica 100 società immobiliari in tutto il mondo sviluppato. Ha un metodo di replica fisica completo. La sua valuta di base è il dollaro statunitense e non ha copertura valutaria. Ha sede nei Paesi Bassi e la sua politica dei dividendi prevede la distribuzione trimestrale. Queste sono le principali posizioni del suo portafoglio:

E questa è la suddivisione per paese:

Nell'ambito degli investimenti immobiliari, i REIT (Real Estate Investment Trusts) rappresentano una scelta eccellente per chi desidera diversificare il proprio portafoglio. Se stai pensando di investire 5000 euro, i REIT possono offrirti l'opportunità di partecipare nel mercato immobiliare senza i costi e le complicazioni della proprietà diretta.

Analisi dell'Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF

Questo ETF replica l'indice&P Select Sector Capped 20% Real Estate che segue il settore immobiliare statunitense e in cui ciascun sottostante è limitato a un peso non superiore al 20%. Il suo metodo di replica è sintetico con swap. La sua valuta di base è il dollaro statunitense e non ha copertura valutaria. Ha sede in Irlanda e la sua politica dei dividendi è l'accumulazione. Queste sono le principali posizioni del suo portafoglio:

Questa è, invece, l'analisi per settore:

Analisi dell'iShares US Property Yield UCITS ETF

Questo ETF mira a replicare l'indice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend che ha REIT statunitensi nel suo portafoglio con un dividendo previsto a un anno del 2% o più. Hanno un metodo di replica fisica completo. La sua valuta di base è il dollaro statunitense e non ha copertura valutaria. Ha sede in Irlanda e la sua politica dei dividendi prevede la distribuzione trimestrale. Quella che segue è la ripartizione del loro portafoglio:
​

Segue la ripartizione delle posizioni:

VanEck Global Real Estate UCITS ETF

Questo ETF replica l'indice GPR Global 100 che replica 100 società immobiliari in tutto il mondo sviluppato. Ha un metodo di replica fisica completo. La sua valuta di base è il dollaro statunitense e non ha copertura valutaria. Ha sede nei Paesi Bassi e la sua politica dei dividendi prevede la distribuzione trimestrale. Queste sono le principali posizioni del suo portafoglio:

E questa è la suddivisione per paese:

ETF immobiliari: comparativa

Ecco un confronto visivo tra diversi ETF immobiliari, simile a quello presente su justETF, per facilitare la decisione degli investitori. La tabella include informazioni chiave come il nome dell'ETF, il ticker, il TER, il rendimento a 3 anni e la volatilità a 1 anno.

Considera dei REIT anche i...

• Costi (TER): Gli ETF con un TER più basso possono essere più vantaggiosi nel lungo periodo, poiché le commissioni ridotte aumentano i rendimenti netti.
• Rendimento: Gli ETF come l'Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF e l'iShares US Property Yield UCITS ETF mostrano rendimenti a 3 anni significativamente più elevati rispetto ad altri ETF, il che potrebbe indicare una gestione efficace o un'esposizione a mercati in crescita.
• Volatilità: La volatilità a 1 anno è un indicatore importante del rischio associato a ciascun ETF. ETF con alta volatilità potrebbero comportare rischi maggiori, ma anche opportunità di rendimento più elevate.

Come vengono classificati i REIT?

I REIT (Real Estate Investment Trust) vengono classificati secondo il Global Industry Classification Standard (GICS), un sistema di classificazione settoriale sviluppato da MSCI e Standard & Poor's. Questo standard è utilizzato a livello globale per categorizzare le aziende in base al loro core business, rendendo più facile per gli investitori analizzare e confrontare le performance di diverse società.

Classificazione dei REIT secondo il GICS

1. Settore immobiliare (Real Estate):
   • I REIT rientrano nel settore immobiliare, contrassegnato con il codice 60. Questo settore include aziende che possiedono, gestiscono e sviluppano proprietà immobiliari, oltre a quelle che facilitano le transazioni immobiliari.
2. Sottocategorie di REIT:
   • All'interno del settore immobiliare, i REIT sono ulteriormente suddivisi in diverse categorie, ognuna delle quali rappresenta un tipo specifico di proprietà o strategia di investimento:
     • REIT azionari (6010): Aziende che possiedono e gestiscono proprietà immobiliari generatrici di reddito.
     • REIT diversificati (601010): REIT che possiedono e gestiscono un mix di diversi tipi di proprietà, come commerciali, industriali e residenziali.
     • REIT industriali (601025): Focalizzati su proprietà industriali, come magazzini e centri di distribuzione.
     • REIT per hotel e resort (601030): Specializzati nella gestione di proprietà nel settore dell'ospitalità, come hotel e resort.
     • REIT per uffici (601040): Concentrati su edifici commerciali e parchi aziendali.
     • REIT residenziali (601060): Focalizzati su unità abitative, che possono includere appartamenti e case unifamiliari.
     • REIT al dettaglio (601070): Specializzati in proprietà commerciali destinate alla vendita al dettaglio.

Vantaggi della classificazione GICS: Questa classificazione consente agli investitori di avere una visione chiara delle diverse tipologie di REIT disponibili, facilitando la selezione e l'allocazione degli investimenti in base alle proprie preferenze e strategie di portafoglio.

Queste informazioni sui REIT potrebbero fornirti una comprensione più approfondita delle varie categorie di REIT e delle loro caratteristiche, migliorando la tua capacità di investimento.

Investire con REIT o immobili direttamente?

I REIT sono titoli negoziabili che possono essere acquistati e venduti sul mercato azionario in modo simile ad altre azioni. Questo li rende altamente liquidi rispetto alle singole proprietà, che spesso richiedono tempo per essere acquistate o vendute, come molti proprietari di case hanno sperimentato. L'illiquidità è stata tradizionalmente un problema per le società quotate, che talvolta hanno dovuto limitare i rimborsi durante periodi di difficoltà, causando l'immobilizzazione degli investitori a causa della difficoltà della società nel liquidare rapidamente le loro quote.

Come veicolo di investimento collettivo, i REIT offrono la possibilità di investire in diverse proprietà, mentre i piccoli investitori sarebbero costretti a puntare tutto su una singola proprietà in un unico mercato se investissero direttamente. È possibile investire in REIT ETF con soli €50, invece dei milioni necessari per l'acquisto di un attico vicino al Colosseo.

Inoltre, non è necessario diventare esperti in pianificazione, finanziamento e sviluppo immobiliare se si sceglie di affidare tutto a un team di gestione del REIT.

IN POCHE PAROLE:

✅ Vantaggi fiscali.
✅ Liquidità.
✅ Diversificazione.
✅ Si può iniziare con pochi euro.
✅ Si può investire in diversi mercati.

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