REIT: cosa sono, come funzionano e come investire

Sai cosa sono i REIT? Se non hai idea di cosa stiamo parlando, non preoccuparti: te lo spieghiamo noi. In questo articolo vedremo cos’è e come funziona un REIT e come investire in essi.

Cosa sono i REIT: significato

REIT è l'acronimo di Real Estate Investment Trust, che può essere tradotto come fondi di investimento immobiliare. I REIT sono società di investimento nel settore immobiliare quotate in borsa. In Italia tali società sono denominate SIIQ: si tratta cioè di società quotate che si dedicano principalmente all'acquisto e alla gestione di immobili destinati alla locazione. Essendo società quotate in borsa, chiunque può investire in un REIT proprio come acquisterebbe azioni di una qualsiasi società.

Breve storia dei REIT

REITS USA

I REIT sono nati negli Stati Uniti nel 1960 come formula per consentire ai piccoli investitori di accedere al settore immobiliare, fino ad allora limitato ai grandi capitali. Per raggiungere questo obiettivo, è stato creato un veicolo in cui si poteva investire in modo simile a un titolo azionario.

Il primo REIT, Continental Mortage Investors, ha iniziato ad operare alla Borsa di New York nel 1965 e da allora ha continuato a crescere. Quattro anni dopo, i REIT sono sbarcati in Europa attraverso i Paesi Bassi, anche se è nel Regno Unito che hanno avuto la migliore accoglienza. Oggi i REIT sono presenti in 35 paesi in tutto il mondo sotto un nome o un altro.

REIT in Italia

In Italia sono le SIIQ, e sono state oggetto dell'attenzione del legislatore a più riprese: nel 2006 abbiamo la legge che li introduce (legge 296 del 27 Dicembre), prevedendo poi le condizioni a cui devono attenersi, poi nel 2016 (decreto ministeriale 30 Novembre del 2016), con l'introduzione di nuove norme e requisiti. Inoltre, sono disciplinati dal TUF, per quanto riguarda l'offerta al pubblico di prodotti finanziari.

Secondo i dati Nareit, la capitalizzazione di mercato dei Real Estate Investment Trust in tutto il mondo era di 1.517 trilioni di dollari.

Investimenti in REIT: caratteristiche

I requisiti per la creazione di un REIT sono leggermente diversi in ciascun paese. Le condizioni per essere un SIIQ in Italia differiscono da quelle che un REIT deve soddisfare negli Stati Uniti.

Nel caso dei REIT nordamericani però, il cui modello replicano molti paesi, le caratteristiche fondamentali sono:

• Investite almeno il 75% del vostro patrimonio in beni immobili, liquidità o buoni del tesoro (prevalentemente investimenti conservativi).
• Ricevere almeno il 75% del reddito lordo da affitti immobiliari, mutui o plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili.
• Distribuire almeno il 90% del proprio reddito tra i propri azionisti tramite dividendi
• Un REIT deve avere un minimo di 100 azionisti al momento della sua creazione e i primi 5 non possono controllare più del 50% della società.

Ciascun paese adatta poi queste condizioni agli obiettivi che persegue. Ad esempio, in Giappone solo il 50% del reddito deve provenire da beni immobili e in Australia i REIT sono tenuti a distribuire il 100% del reddito. Questi requisiti REIT li rendono veicoli focalizzati su investimenti a lungo termine e con volatilità limitata, fatta eccezione per eventi specifici come lo scoppio della bolla immobiliare nel 2008 o la pandemia di coronavirus.

La disciplina italiana tende a replicare questo modello prevedendo che le azioni siano quotate su un mercato regolamentato, italiano o comunque UE, una percentuale di controllo non eccedente una certa soglia, flottante minimo frazionato fra i piccoli azionisti e la prevalenza dell'attività di locazione immobiliare.

Tipi di REITs in Italia

Esistono diversi modi per classificare i REIT. Il più comune dipende dal tipo di asset in cui si investe. In questo modo possiamo parlare di tre tipologie di REIT:

REIT immobiliari

Conosciuti anche come REIT azionari, sono il modello più diffuso e tradizionale. Si dedicano fondamentalmente all'acquisto e alla gestione di immobili che generano redditi da locazione. Ciò non significa che non possano vendere alcune di queste proprietà e realizzare un profitto. Ma non è questa la sua occupazione principale. Questi immobili possono essere di ogni tipologia, dalle abitazioni ai centri commerciali, residence, hotel, terreni industriali... Un altro modo per classificare i REIT è proprio in base al segmento immobiliare in cui sono specializzati. Questo è il tipo di REIT più comune in Europa.

REIT che investono in mutui

Come suggerisce il nome, i REIT ipotecari sono specializzati nel finanziamento. Questo veicolo non ha proprietà immobiliari nel suo nome. Il loro compito è prestare denaro per l'acquisto di beni immobili con strumenti come le obbligazioni ipotecarie. Il tuo reddito in questo caso proviene dagli interessi generati da questi mutui ipotecari.

REIT misti

Sono Real Estate Investment Trust che combinano le due strategie che hai appena visto e che possono porre maggiormente l’accento sull’una o sull’altra formula.

Quali sono gli EFT sui REIT?

Un ETF immobiliare globale consente di investire nelle principali aziende immobiliari e nei trust di investimento immobiliare (REIT) a livello mondiale.

Gli ETF settoriali non devono essere confusi con gli ETF tematici, che replicano un gruppo di industrie non personalizzate e un tema di investimento specifico. Il settore immobiliare comprende aziende coinvolte nello sviluppo e nella gestione di immobili, fornitori di servizi immobiliari e trust di investimento immobiliare (REIT).

Alcuni ETF sull'immobiliare

Ecco alcuni ETF noti che permettono di investire nel settore immobiliare globale:

• iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF: Questo ETF offre esposizione alle società immobiliari nei mercati sviluppati e si concentra sui titoli con alti rendimenti da dividendi.
• HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD: Fornisce accesso alle società immobiliari e ai REIT dei mercati sviluppati, replicando l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed.
• iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Acc): Simile al precedente iShares ETF, ma con una politica di accumulazione, reinvestendo i dividendi piuttosto che distribuirli.

Quali vantaggi offrono i REIT?

Perché investire in immobili tramite un REIT? I vantaggi di questa formula rispetto all’investimento diretto in un immobile sono:

Capitale di investimento iniziale inferiore. Acquistare un appartamento in affitto non è economico. Il costo dell’investimento in un REIT è il prezzo al quale è quotato in borsa. In altre parole, hai bisogno di meno soldi in anticipo e sono molto più convenienti.

Diversificazione. Quanti appartamenti ti servirebbero per diversificare bene un portafoglio immobiliare? Con un unico REIT avrai una migliore diversificazione per tipologia di immobile (non investono solo in appartamenti) e geografia (investono in più di una città e anche in più di un paese).

Liquidità. Puoi acquistare e vendere immediatamente la tua partecipazione ai REIT. È un investimento molto liquido. Al contrario, il tempo medio per vendere un appartamento in Italia è di 6 mesi.

Tempo di gestione. Investire in un REIT non richiede molto tempo da parte tua, oltre a seguire l'evoluzione del suo prezzo in borsa.

Gestione professionale. I REIT, come i fondi di investimento, sono gestiti da professionisti del settore che sanno scegliere i migliori immobili in cui investire e dispongono di un team di esperti per gestirli. In altre parole, evitano le inefficienze tipiche di un locatore privato.

Generi un reddito passivo. I REIT sono tenuti per legge a distribuire la maggior parte del tuo reddito, generando un dividendo che raccoglierai periodicamente

Tassazione. In alcuni paesi, i REIT hanno vantaggi fiscali sia come società che per il singolo investitore. In Italia godono di un regime fiscale agevolato, non essendo soggetti all'applicazione dell'IRES a condizione che distribuiscano almeno l'80% del reddito generato ai propri azionisti sotto forma di dividendi.

Quali sono gli svantaggi dei REIT?

I REIT, assieme ai vantaggi, presentano anche degli svantaggi. Vediamoli.

• Redditività potenziale minore. Il ritorno sull’investimento potrebbe essere inferiore rispetto a quando si investe direttamente e lo si fa bene. Ma uno studio dell’EPRA (European Public Real Estate Association) rivela che i REIT superano il rendimento degli investimenti diretti nel settore immobiliare del 4% in media ogni anno.
• Redditi meno regolari. I REIT distribuiscono sempre i dividendi, ma non devono farlo mese per mese.
• Rischio di mercato. Essendo un asset finanziario, la sua correlazione con i mercati è maggiore di quella di un appartamento privato o di qualsiasi immobile. Cioè, se si verificasse un calo dei mercati, ciò potrebbe risentirne, cosa che non accade in automatico gli investimenti diretti.

Quanto rendono i REIT?

Uno studio dell’EPRA (European Public Real Estate Association) rivela che i REIT superano il rendimento degli investimenti diretti nel settore immobiliare del 4% in media ogni anno.

Nello specifico, stando a quanto riporta Cohen & Steers, su un arco temporale di 15 anni, gli investitori REIT gestiti attivamente hanno realizzato un rendimento annualizzato del 10,6%. Se si prende come punto di riferimento il FTSE NAREIT Equity REITS, vediamo che dal 1972 al 2021 il rendimento medio annualizzato è stato dell'11.9%. Su un periodo di 10 anni del 12,9%, e su uno di 5 del 13,5%. Comparato al S&P 500, il NAREIT Equity REITS tende a fare meglio in tutti i periodi considerati.

Quali sono gli asset detenuti dai REIT?

I REITS possiedono asset immobiliari. Quindi, tutte le possibili tipologie di immobili che vi vengono in mente. Ad esempio, uffici edifici, centri commerciali, appartamenti, hotel, resort, strutture di self-storage, magazzini e mutui o prestiti. Si tratta di immobili che producono redditi, e quindi vengono dati in locazione a soggetti per l'esercizio di attività commerciali e non commerciali. La maggior parte dei REIT è specializzata in un'unica "tipologia" di immobile. Ad esempio, appartamenti, REIT al dettaglio, REIT per uffici, REIT residenziali, REIT sanitari e REIT industriali.

REIT vs ETF REIT

• Dunque, i fondi di investimento immobiliare, noti come REIT, sono entità che detengono e amministrano proprietà immobiliari per creare reddito. Gli investitori hanno la possibilità di acquistare quote di questi REIT, che equivalgono a detenere una quota in una compagnia immobiliare specifica, similmente all'acquisto di azioni tradizionali. La performance di ciascun REIT può variare considerevolmente. Molti REIT sono quotati nelle principali borse, ma esistono anche REIT privati e non quotati.
• Per quanto riguarda invece gli ETF che investono in REIT, questi allocano i loro fondi prevalentemente in azioni di REIT e in derivati correlati. Questi ETF tendono ad avere costi di gestione ridotti e seguono in modo passivo gli indici che rappresentano il mercato immobiliare più esteso. Tali indici di REIT comprendono una varietà di REIT. Tracciando un indice, gli investitori possono avere accesso al vasto settore immobiliare senza il rischio di investire in una singola impresa.

Gli investitori immobiliari più esperti potrebbero preferire investire direttamente in un REIT specifico, scegliendo quelli con una gestione eccellente, un piano d'affari robusto o specializzati in un particolare segmento del mercato immobiliare. Tuttavia, per gli investitori che non desiderano impegnarsi nell'analisi dettagliata di vari REIT, gli ETF REIT offrono un metodo semplice per ottenere un'esposizione diversificata al mercato immobiliare con un'unica transazione.

Broker per investire in REIT

Per investire in REIT, tramite azioni o ETF, ci sono varie alternative. Vediamole.

DEGIRO

Si tratta di un broker online che offre commissioni competitive, con un ampia selezione di fondi ed ETF senza commissioni e garantisce l'accesso a oltre 50 mercati globali. La piattaforma è facile da usare, e ciò lo rende l'ideale sia per gli investitori più esperti che per quelli principianti che intendono investire in REIT e altri strumenti finanziari. Inoltre non sono previsti costi di inattività e il deposito minimo è praticamente inesistente (0,01 EUR).

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Interactive Brokers è uno dei più importanti broker degli Stati Uniti. Si tratta di un broker sicuro e regolamentato, che fornisce la possibilità di operare su REITS e altri asset attraverso molteplici strumenti finanziari, fra cui azioni ed ETF, opzioni, futures e opzioni sui futures, obbligazioni, valute spot, fondi comuni, CFDs e criptovalute. Consente inoltre di accedere a oltre 150 mercati finanziari in 33 Paesi.

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Differenze principali tra REIT e SIIQ

Geografia e Regolamentazione:

• REIT: Presenti a livello globale, con regolamentazioni specifiche per ogni paese (es. USA, Regno Unito, Singapore).
• SIIQ: Specifiche per l'Italia, con regolamentazioni italiane che governano le loro operazioni.

Distribuzione dei Dividendi:

• REIT: Devono distribuire almeno il 90% del reddito imponibile.
• SIIQ: Devono distribuire almeno l'85% dell'utile netto annuale.

Regime Fiscale:

• REIT: Regime fiscale favorevole, ma varia da paese a paese.
• SIIQ: Regime fiscale agevolato in Italia, con esenzione del reddito immobiliare a livello aziendale.

Requisiti di Attività:

• REIT: Variano a seconda della giurisdizione, ma generalmente includono la proprietà e gestione di immobili che producono reddito.
• SIIQ: Devono derivare almeno l'80% del reddito operativo da attività immobiliari locative.

Sebbene i REIT e le SIIQ condividano l'obiettivo di facilitare l'investimento nel settore immobiliare e offrire rendimenti sotto forma di dividendi, le loro strutture regolamentari e fiscali differiscono in base al contesto geografico. Gli investitori interessati a questi strumenti devono considerare le specificità legali e fiscali del loro paese di residenza e delle rispettive normative.

Investire in real estate con i REITS: conclusione

In conclusione, i REIT rappresentano un'opzione di investimento unica e accessibile per coloro che desiderano entrare nel mercato immobiliare senza gli oneri diretti della proprietà fisica. Offrono la possibilità di diversificare il portafoglio e di accedere a flussi di reddito potenzialmente stabili attraverso i dividendi. Tuttavia, come ogni investimento, i REIT comportano dei rischi, inclusa la volatilità del mercato immobiliare e la variazione dei tassi di interesse.

Per gli investitori che cercano una maggiore diversificazione e una minore esposizione al rischio di singole aziende, gli ETF REIT possono essere una scelta saggia. Con la loro gestione passiva e i costi ridotti, offrono un modo semplice ed efficiente per investire in un ampio spettro del settore immobiliare.

In definitiva, sia che si scelga di investire in REIT singoli o in ETF REIT, è fondamentale condurre una ricerca approfondita e considerare come questi strumenti si adattino alla propria strategia di investimento e agli obiettivi finanziari.

Se vuoi continuare la lettura qui ti lasciamo la lista dei migliori REIT in Borsa italiana.

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