Come fare investimenti immobiliari

Gli investimenti immobiliari sono ad oggi quelli preferiti dagli italiani. Tuttavia si tratta di un settore complesso, che per certi versi è più difficile di quello in strumenti finanziari tradizionali come ad esempio ETF, azioni ed obbligazioni. Per questo motivo, chiunque voglia addentrarsi in questo mondo non può prescindere dalla conoscenza di alcuni aspetti fondamentali che cercheremo di approfondire in questo articolo. Vediamo, quindi, come fare investimenti in immobili in Italia e all'estero, se conviene investire in immobili, alcune stime per il 2024, come investire in immobili attraverso i REIT, come guadagnare con le case, quali sono i migliori investimenti immobiliari ed altri temi connessi.

Come fare investimenti immobiliari in Italia e all'estero

Innanzitutto, devi capire qual è la funzione dell'investimento immobiliare che intendi effettuare, quindi lo scopo, qual è la tipologia di mercato a cui intendi rivolgerti, nonché le modalità di acquistare un immobile e di investimento.

Cominciamo col dire che esistono diverse tipologie di investimento immobiliare:

• Investimento in immobili per l'affitto: pratica che consiste nell'acquisto di un immobile da dare poi in locazione. In cambio del diritto al godimento dell'immobile stesso, il locatario è tenuto alla corresponsione di un canone, generalmente su base mensile.
• Flipping immobiliare: si tratta di una pratica particolare, di origine anglosassone, che consiste nell'acquistare un immobile, ristrutturarlo per poi cercare di venderlo sul mercato e guadagnare in questo modo sulla differenza di prezzo.
• Investimento tramite REIT: questi sono strumenti finanziari che consentono di investire attraverso, come vedremo, società che si occupano di investire nel settore. I REIT sono investimenti molto liquidi, negoziabili sul mercato come se fossero dei normali ETF. Si tratta, fondamentalmente, di un vero e proprio investimento finanziario equiparabile a quello in altre forme e strumenti più conosciuti, come ad esempio azioni ed ETF.
• Investimento in immobili all'estero: chiaramente questa non è una tipologia di investimento in immobili ulteriore in sé e per sé, tuttavia presenta delle peculiarità che bisogna prendere in considerazione e che andremo a vedere.

Esistono diversi vantaggi e svantaggi che quindi, come vedremo nel dettaglio, si associano a ciascuna forma di investimento.

Conviene investire nell'immobiliare?

La risposta è: dipende.

In primis perché non tutte le forme di investimenti immobiliari si equivalgono: l'acquisto di una casa per darla in locazione è un'operazione strutturalmente diversa dal flipping immobiliare che è a sua volta diverso dall'investimento tramite REIT.

Quindi, limitiamo il campo: gli investimenti immobiliari "tradizionali", fra cui il flipping e l'investimento in immobili per l'affitto, convengono?

In questo caso, la risposta dipenderà da una serie di fattori soggettivi, fra cui:

• Il capitale di cui si dispone: investire in un immobile, sia con la pratica del flipping sia per darli in locazione o affitto, è un'operazione estremamente costosa. Quindi, bisogna mettere in conto un notevole capitale da investire.
• La propria disponibilità in termini di tempo: quello in immobiliare è una forma di investimento strutturalmente diversa da quella nei classici strumenti finanziari. Con un'azione o un ETF le entrate sono sostanzialmente rendite passive. Quando, invece, si investe in immobiliare, ci sono tutta una serie di adempimenti e di attività connesse da effettuare, che vanno dalla ricerca del locatario, al tempo speso fra adempimenti e oneri legali, fino ad eventuali procedimenti legali nell'ipotesi di morosità.
• Conoscenza del mercato: investire, bene, nel mercato immobiliare è più complesso di imparare ad investire nei mercati finanziari. Questo per varie ragioni. Non abbiamo, come ad esempio per un'azione o un ETF, uno storico dei rendimenti che ci consenta di provare a prevedere cosa potremmo aspettarci dall'investimento, l'investimento è di per sé illiquido, è necessario, per predire il valore dell'immobile, e l'evoluzione del valore dello stesso nel tempo, analizzare anche quella che è la zona in cui l'edificio si colloca, conoscere una serie di aspetti normativi come la normativa edilizia e cosi via.

Quando, poi, si esce dai confini nazionali, e ci si approccia sul mercato estero, le cose si complicano ulteriormente.

In realtà, ci sono anche dei vantaggi, in termini di redditività potenziale: uscendo dai confini nazionali, possiamo selezionare quei paesi dove il mercato immobiliare presenta il più alto potenziale di crescita a lungo termine. Ad esempio, un'opportunità possono essere i paesi in via di sviluppo: costi delle abitazioni (relativamente) bassi, alto tasso di crescita demografica e buone prospettive di sviluppo economico. Tutti fattori, questi, che sono difficilmente ricreabili in un paese come l'Italia.

Alcuni ostacoli che potremmo incontrare quando ci si orienta su paesi esteri sono:

• Differenze linguistiche: negoziare l'acquisto di un bene immobile in un paese in cui non si parla una lingua diversa costituisce senza dubbio un ostacolo fondamentale, in grado di per sé di mettere a dura prova le skills di negoziazione.
• Interpretazione delle norme: sebbene in alcuni stati UE potremmo trovare un certo grado di standardizzazione, soprattutto laddove si resti in un paese di civil law, ogni sistema giuridico presenta delle regole a sé, che vanno interpretate e rispettate secondo ovviamente i parametri normativi del sistema di riferimento.
• Costi: le differenze, linguistiche, normative e procedurali, comportano il fatto che tendenzialmente investire all'estero è più costoso che investire in Italia.

Cosa succederà al mercato immobiliare nel 2024?

Ora vediamo se conviene investire nel mattone oggi. Il 2023 è stato un anno caratterizzato da una sostanziale dissociazione fra:

• Le compravendite: le quali hanno visto una frenata; il numero di transazioni si è sostanzialmente ridotto.
• I prezzi degli immobili: che, invece, hanno visto un aumento.

Secondo i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate, si è verificato un calo complessivo del 12% rispetto al 2022, con un totale di 350.855 transazioni immobiliari concluse. Analizzando più nel dettaglio, le transazioni nel primo trimestre dell'anno hanno raggiunto il numero di 166.745, evidenziando una diminuzione dell'8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Ancora più marcato è stato il calo registrato nel secondo trimestre, con 184.110 transazioni e una riduzione del 16% rispetto al corrispondente trimestre del 2022.

Venendo al 2024, questo è un anno che presenta a sua volta degli elementi di incertezza per quanto riguarda gli investimenti immobiliari.

Stando alle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sia i tassi di interesse che un atteggiamento di generale prudenza per le banche costituiscono elementi di freno alla concessione di mutui da parte delle banche.

Il che, nel complesso, potrebbe portare a una caduta dei prezzi, sebbene vi siano alcuni segmenti di mercato, fra cui il segmento top e di lusso, ove è improbabile si sperimentino decisivi cali. Anche per le località turistiche ci si aspetta una buona tenuta degli investimenti. Per quanto riguarda le tempistiche, a queste dinamiche di incertezza si potrebbe associare poi un sostanziale dilatamento per i tempi di vendita.

Per quanto riguarda, invece, il settore delle locazioni, è probabile che il loro prezzo tenga, sebbene l'andamento di queste sarà poi influenzato a sua volta dall'andamento dell'economia in generale e in particolare dalle dinamiche e i processi inflazionistici.

Investire nell'immobiliare: crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding è un metodo di raccolta fondi che coinvolge un gran numero di persone, tipicamente attraverso Internet. Questo approccio permette a individui, aziende o organizzazioni di raccogliere capitali per finanziare diversi tipi di progetti o iniziative. Il termine "crowdfunding" è una combinazione delle parole inglesi "crowd" (folla) e "funding" (finanziamento).

Come in altri campi, anche in quello immobiliare esistono tecniche di crowdfunding.

Queste consentono l'accesso al mondo degli investimenti immobiliari a soggetti a cui altrimenti sarebbe precluso, per mancanza di capitali adeguati.

Possiamo distinguere fra due tipologie diverse di crowfunding immobiliare:

• Tipo lending crowfunding: si tratta fondamentalmente di prestiti erogati ad una società immobiliare, generalmente attraverso piattaforme online. La modalità di funzionamento è la stessa di quella che caratterizza i comuni prestiti obbligazionari: la qualità di obbligazionista conferisce il diritto alla corresponsione periodica di interessi, da un lato, e alla restituzione del capitale alla scadenza del prestito stesso, dall'altro. Il soggetto non diventa proprietario dell'immobile: la società resta l'unica proprietaria dei beni immobili oggetto di investimento.
• Tipo equity: in questo caso l'investitore acquista una quota della società. Il rendimento dell'investimento deriva quindi dall'esercizio dei diritti economico-patrimoniali che si associano alla detenzione della quota.

Il crowdfunding immobiliare è un tipo di investimento collettivo che apre il mondo degli immobili a tutti. Come per altri progetti di equity crowdfunding, il crowdfunding immobiliare consente alle persone di acquisire quote che frutteranno, generalmente in un arco temporale più breve.

Investimento immobiliare: REIT

Abbiamo già accennato agli inconvenienti che gli investimenti immobiliari tradizionali possono comportare. E anche al fatto che un'alternativa più efficiente, liquida e redditizia può essere rappresentata dai REIT.

Ricapitoliamo:

REIT sta per Real Estate Investment Trust, che in italiano significa "fondi di investimento immobiliare". Questi REIT sono entità che si occupano di investimenti nel settore immobiliare e sono negoziabili in borsa. In Italia, esistono entità simili chiamate SIIQ, che sono società quotate in borsa specializzate nell'acquisto e nella gestione di proprietà immobiliari per fini di affitto. Poiché sono società quotate, è possibile per chiunque investire in un REIT, allo stesso modo in cui si acquisterebbero azioni di altre società.

In Italia, come nel resto del mondo, i REIT (Real Estate Investment Trusts) possono essere classificati in base al tipo di investimento che effettuano nel settore immobiliare. Distinguiamo fra:

• REIT immobiliari (o Equity REITs): questi sono i REIT più tradizionali e diffusi. La loro attività principale è l'acquisto e la gestione di beni immobili per generare redditi da locazione. Il che non esclude la possibilità di vendere alcune proprietà per realizzare un profitto, ma la loro attività primaria è legata alla gestione di beni immobili. I tipi di immobili gestiti possono variare notevolmente: abitazioni, centri commerciali, residence, hotel, terreni industriali, ecc. Inoltre, possono specializzarsi in specifici segmenti del mercato immobiliare.
• REIT ipotecari: Questi REIT si concentrano sul finanziamento immobiliare piuttosto che sul possesso diretto di immobili. Non possiedono fisicamente proprietà, ma piuttosto forniscono finanziamenti per l'acquisto di beni immobili attraverso strumenti come le obbligazioni ipotecarie. I loro guadagni provengono dagli interessi generati da questi mutui ipotecari. Svolgono quindi un ruolo più simile a quello di un'istituzione finanziaria nel mercato immobiliare.
• REIT misti: i REIT misti combinano gli approcci dei REIT immobiliari e dei REIT ipotecari. Questi REIT possono decidere di variare la loro strategia di investimento tra la proprietà diretta di immobili e il finanziamento immobiliare, in base alle condizioni di mercato o ad altre considerazioni strategiche. Questa flessibilità consente loro di bilanciare e diversificare i rischi e le opportunità di investimento.

  In conclusione, i REIT in Italia offrono diverse opzioni di investimento nel mercato immobiliare, ciascuna con le proprie caratteristiche, opportunità e rischi. Gli investitori possono scegliere tra questi diversi tipi di REIT in base alle loro preferenze di investimento e alla loro tolleranza al rischio.

I REIT possono essere un'attività molto redditizia di investimento immobiliare, che coniuga e soddisfa allo stesso tempo esigenze di diversificazione, liquidità, riduzione dei costi organizzativi e di gestione.

Storicamente, i REIT superano i costi legati all'investimento diretto nel settore immobiliare, di circa il 4% ogni anno, come dimostrato da uno studio dell'EPRA.

Questa è comunque solo un'introduzione alla tematica dei REIT, e per acquisire una panoramica più completa dell'argomento ti rimandiamo al nostro articolo sui REIT. Potrai imparare, nella guida che ti abbiamo lasciato, cosa sono i REIT, come funzionano e come investire. Ti lasciamo qui anche la guida ai migliori REIT su cui investire.

Come investire in REIT?

I fondi immobiliari quotati, noti come REIT, si trovano sui mercati globali, compreso quello italiano, nelle valute USD, GBP ed EUR, tra le altre. È possibile acquistare ETF basati su REIT attraverso piattaforme digitali che offrono la negoziazione di fondi quotati in borsa, quali Fineco o DEGIRO.

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Conviene investire nel mattone? Comprare una casa

Ritorniamo, adesso, sulle forme di investimenti immobiliari più tradizionali. Il primo aspetto che si deve tenere in considerazione è quello relativo alla tipologia di investimento che si intende compiere.

La prima questione, preliminare, è: l'immobile avrà una funzione abitativa o di mero investimento?

Dalla risposta a questa domanda, derivano considerazione fondamentalmente diverse. Laddove la funzione sia abitativa, allora prenderemo in considerazione fattori non solo oggettivi (il prezzo e la convenienza dell'investimento) ma anche soggettivi (le proprie preferenze, la zona di residenza, le esigenze personali o famigliari). Anche l'acquisto di un immobile per esigenze abitative, magari attraverso un mutuo, può essere considerato una forma di investimento. Questo in quanto consente, sul lungo periodo, di "patrimonializzarsi"; in breve, ci consente di evitare di pagare l'affitto, potendo contare su una casa di proprietà. Il che risulta particolarmente conveniente soprattutto laddove si abbia intenzione di vivere stabilmente nello stesso posto.

Se, invece, la tua intenzione fosse solo ed esclusivamente quella di generare del reddito, allora il focus deve essere sul massimizzare la rendita rispetto all'investimento di capitale effettuato. C'è una differenza fondamentale, innanzitutto, fra l'acquisto di un immobile ai fini di ristrutturazione e rivendita e l'acquisto ai fini dell'affitto. La prima pratica è nota anche come flipping immobiliare.

Questo processo si basa sull'acquisto di immobili sottovalutati o bisognosi di ristrutturazione, per poi rivenderli a un prezzo più elevato dopo aver effettuato le necessarie migliorie

1. Ricerca del mercato: prima di tutto, è essenziale effettuare una ricerca approfondita del mercato immobiliare per identificare le aree con un buon potenziale di crescita del valore degli immobili.
2. Acquisto dell'immobile: l'acquisto di un immobile a un prezzo inferiore al suo potenziale valore di mercato è cruciale. Spesso, ciò comporta l'acquisto di proprietà che necessitano di ristrutturazione o che sono state sottovalutate per vari motivi.
3. Ristrutturazione e miglioramenti: dopo l'acquisto, l'immobile viene ristrutturato e migliorato. Questo può variare da piccoli interventi estetici a ristrutturazioni complete. L'obiettivo è aumentare il valore dell'immobile spendendo il meno possibile.
4. Rivendita: una volta completati i lavori, l'immobile viene messo sul mercato e venduto. L'obiettivo è realizzare un profitto che copra i costi di acquisto, ristrutturazione e qualsiasi altro costo associato, oltre a generare un margine di profitto.
5. Ripetizione: molti investitori di successo nel flipping immobiliare ripetono questo processo molte volte, accumulando profitti e guadagnando esperienza nel settore.

Guadagnare con gli immobili: affitti e case vacanze

A volte si preferisce comprare una casa come investimento immobiliare. Gli investimenti immobiliari ai fini di affitto consistono fondamentalmente nell'acquistare un immobile, per poi generare una rendita derivante dai canoni di locazione versati dal soggetto affittuario in cambio del godimento di una parte o della totalità dell'immobile stesso.

Esistono diverse tipologie di affitti, come ad esempio:

• Affitto tradizionale: si ha quando il locatore, si obbliga, dietro pagamento di un corrispettivo, a mettere a disposizione un immobile a scopi abitativi. Ad esempio, l'affitto di un immobile ad una famiglia. Si tratta di forme di locazione basate sul lungo periodo, dove si punta dunque a massimizzare il tempo del contratto. I rischi maggiori sono quelli che si ricollegano al rischio di morosità.
• Affitti a breve termine: piattaforme come Airbnb ti permettono di affittare la tua proprietà per brevi periodi, spesso a turisti o viaggiatori che ricercano una casa vacanza per sostare per brevi periodi di tempo. I rischi sono quelli che si ricollegano alle manutenzioni dell'immobile, a fronte però di introiti generalmente più elevati.
• Leasing commerciale: se la tua proprietà è adatta, potresti considerare di affittarla per uso commerciale, come uffici, negozi o ristoranti. Questi contratti tendono ad essere più lunghi e possono offrire una maggiore stabilità finanziaria.

Altro fattore è poi quello della tipologia di immobile. Abbiamo, ad esempio:

• Investire in immobili residenziali: questa categoria include case unifamiliari, appartamenti, condomini, ville, e altri tipi di abitazioni destinate alla residenza. Sono immobili progettati per l'uso abitativo di singoli o famiglie.
• Investire in immobili ad uso commerciale: questi includono uffici, negozi, centri commerciali, hotel, e ristoranti.
• Investire in immobili ad uso industriale: questa categoria comprende fabbriche, magazzini, depositi e strutture di produzione. Sono spesso situati in aree industriali o vicino alle principali vie di trasporto.
• Investire in immobili multifamiliari: sono progettati per ospitare più famiglie o gruppi di inquilini. Esempi includono edifici di appartamenti o complessi residenziali.
• Investire in immobili per il tempo libero: questa categoria include investire in case vacanza, resort, e strutture turistiche.

Ovviamente, la tipologia di immobile che vorrai acquistare potrà dipendere a sua volta da molteplici fattori. Quale, ad esempio, il capitale di cui si ha a disposizione (alcuni immobili, come quelli industriali, richiedono sicuramente investimenti più cospicui), il target di mercato che si desidera raggiungere, e la conoscenza del mercato.

Investire in immobili: quanto si guadagna?

Ci sono tanti fattori da considerare, e il più importante di tutti è la zona di riferimento.

In generale il settore degli investimenti immobiliari, almeno se prendiamo come punto di riferimento i prezzi, è in declino dal 2007, anno in cui ha raggiunto il suo valore massimo. Il che è naturale in un paese come l'Italia caratterizzato da dinamiche di stagnazione economica e demografica. Tuttavia, alcune zone, fra cui Milano e Roma, presentano le migliori prospettive di guadagno ed investimento.

Per Milano abbiamo:

• Vendita: 5.367 €/m², in un range fra da 2.806 €/m² a 10.572 €/m²
• Affitto: 22,97 €/m², in un range da 15,81 €/m² a 31,49 €/m²

Per Roma, invece, abbiamo:

• Vendita: 3.312 €/m², in un range da 1.788 €/m² a 7.783 €/m²
• Affitto: 15,74 €/m², in un range da 10,03 €/m² a 27,05 €/m²

Venendo all'Italia nel suo complesso, abbiamo:

• Vendita: 1974€/m²
• Affitto: € 12,90/m² 

Per calcolare il rendimento probabile dell'investimento potremmo quindi:

• Stimare il budget per l'acquisto dell'immobile.
• Individuare il prezzo medio (affitto o vendita) della zona al mq, facendo riferimento a uno dei siti che si trovano online.
• Stimare quindi il canone mensile che si riceverà, mettendolo in relazione al capitale iniziale investito. Il che ci consente di stimare il ROI sul lungo periodo.

Si deve considerare, poi, che il rendimento potenziale in questo modo stimato sarà solo quello lordo. Per risalire al netto, dovremo, poi considerare:

• Forfait sul canone lordo (5%);
• Irpef (26%).
• IMU
• Registrazione del canone di locazione (una tantum).

Quindi, in definitiva, stimare il rendimento dell'investimento immobiliare non è semplice: il consiglio è quello di affidarsi a un consulente o comunque fare delle ricerche in autonomia per indirizzarsi al meglio.

Qual è il migliore investimento immobiliare?

Come avrai compreso, la nostra opinione è che il migliore investimento immobiliare è quello in REIT. A meno che, non ricorrano determinate condizioni. Se disponi di grandi capitali, hai conoscenze approfondite del settore e del contesto normativo del paese in cui intendi investire, allora può essere effettivamente conveniente investire in immobili da affittare o attraverso la tecnica del flipping.

Altrimenti, ad oggi, ad esempio per investire 5000 euro, statisticamente i REIT consentono rendimenti maggiori rispetto all'investimento diretto in immobili.

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